19 августа «Вечерний Мурманск» опубликовал статью «Без ведома и спроса». Речь в ней шла о том, что в разных районах Мурманска на дверях подъездов жилых домов устанавливают новые видеодомофоны, что вызвало большую обеспокоенность горожан. Вот вопросы, которые задавали люди: насколько необходима такая замена и сколько будет стоить обслуживание этих устройств? И самое главное, почему их устанавливают, не спросив разрешения у собственников помещений и жильцов дома?
Журналисты «Вечерки» пообщались с жителями и экспертами в сфере ЖКХ, результатом чего и стала вышеназванная публикация. Кроме того, редакция «Вечернего Мурманска» направила запрос в министерство государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области с просьбой разъяснить, как должно вестись обновление запирающего оборудования в подъездах жилых домов и какая ответственность предусмотрена за его самовольный монтаж. Недавно мы получили ответ из министерства.
А что делать-то?
Целиком ответ из министерства государственного жилищного и строительного надзора приводить не будем, сосредоточимся лишь на основных пунктах.
Первое. Работы по замене домофонов «проводятся в порядке модернизации существующего переговорно-замочного устройства. При этом правовой режим оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (магнитный замок/доводчик, кнопка выхода), не изменится».
Второе. «Комплект телекоммуникационного оборудования входит в состав управляемого устройства мониторинга, установленного в ходе выполнения работ по модернизации. В связи с чем для размещения в ходе модернизации на общем имуществе МКД данного оборудования проведение общего собрания собственников помещений МКД не требуется».
Третье. «В г. Мурманске домофоны зачастую устанавливались собственниками самостоятельно по договорам с домофонными организациями, минуя управляющие организации и без включения данного оборудования в состав общего имущества дома. В договоре управления по дому № 80 на Кольском проспекте в качестве общего имущества домофон не указан. Соответственно, такое оборудование не входит в состав общего имущества многоквартирного дома».
Забавно, но, направляя официальный запрос в министерство, редакция в первую очередь хотела получить разъяснения, что делать людям в такой ситуации, куда обращаться, если они недовольны установкой новых устройств. Ответа на этот вопрос мы так и не получили. Ну а пока попробуем разобраться в нюансах чиновничьей казуистики.
Общее или не общее?
Ключевой вопрос во всей этой истории – относится ли домофон или видеодомофон к общему имуществу или нет. Если относится, то никаких манипуляций с ним без решения общего собрания собственников производить нельзя. А если не относится, то вроде как можно.
Недаром же специалисты министерства так тщательно подбирают выражения, если речь заходит об общем имуществе. Например, внимательно вчитайтесь в фразу: «при этом правовой режим оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (магнитный замок/доводчик, кнопка выхода), не изменится». Зачем так сложно? Ведь намного проще и понятнее: «при проведении работ оборудование, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома (магнитный замок/доводчик, кнопка выхода), затронуто не будет».
Но в том-то и дело, что установить новую домофонную панель (или видеодомофонную панель, или управляемое устройство мониторинга), не подключив все устройство к магнитному замку и кнопке входа, невозможно. Так что общее имущество обязательно будет затронуто, причем затронуто без соответствующего решения общего собрания собственников. Хотя, конечно, правовой его режим при этом никак не изменится.
Кстати, и сама домофонная панель, которую меняют на «управляемое устройство мониторинга» с телекоммуникационным оборудованием, ведь не в воздухе висит, а находится на двери подъезда, которая входит в состав общего имущества.
Неопределенный статус
Поэтому ответ министерства вызывает много вопросов. Например, а какие еще работы можно проводить на общем имуществе МКД без разрешения собственников? Или: если домофоны, расположенные на общем имуществе, третьи лица могут менять на принципиально другое оборудование (домофон и управляемое устройство мониторинга с функцией домофона – это принципиально разные устройства), то почему с установкой пандусов в подъезде всегда такие проблемы?
Вообще, ситуация с общим имуществом крайне запутанная. Почему так случилось – понятно. Например, те же домофоны появились в домах еще до принятия и Жилищного кодекса, и до того, как само понятие «общее имущество» было введено. Их ставили в 90-е, в складчину, вместе с железными дверями, плата за их обслуживание и по сей день часто взимается отдельно и вовсе не управляющей компанией.
То есть почему случилось – понятно. Но не понятно, почему домофоны до сих пор находятся в «серой» зоне российского жилищного законодательства, с неопределенным статусом.
К примеру, эти устройства в обязательном порядке входят в состав общего имущества, если были установлены при строительстве дома, то есть предусмотрены по проекту. А в чем разница между домофонами «по проекту» и теми, которые были установлены позднее? Да ни в чем.
И решение Верховного суда РФ это подтверждает. В частности, в Определении № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019 г. по делу № А40-61061/2018 говорится следующее: «Оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры), полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома».
Полупартизанские методы
По мнению автора этих строк, ничего страшного в установке новых устройств мониторинга вместо старых домофонов нет. Особенно если повышать плату за обслуживание не планируется. Мы все равно давно уже живем под постоянным прицелом камер, установленных в общественных местах, торговых точках, да даже и в любом смартфоне. А с точки зрения безопасности такие видеодомофоны – это даже неплохо.
Плохо то, что установка этих устройств идет полупартизанскими методами. Если бы у собственников спросили разрешения (и получили его), то и вопросов бы у жителей не было.
А что касается законности, то можно руководствоваться письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, в котором указано, что «если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».
Вот и ответ для мурманчан, которые не хотят, чтобы на их подъездах появлялись без ведома и спроса устройства мониторинга. Нужно провести общее собрание собственников и наконец-то включить домофоны в общедомовое имущество. Тогда менять его на видеодомофон или еще на что-то, модернизировать, перестраивать и так далее без вашего разрешения никто не сможет.
А пока у коммунальных чиновников подход к общему имуществу жильцов очень избирательный: если жители просят заделать ямы в асфальте, то ответ: «Двор – это ваше имущество, ремонтируйте за свои взносы». А если надо по-быстрому по всему городу сменить компанию-собственника домофонов, то можно граждан и не спрашивать – дверь подъезда вроде как уже и не собственность жильцов.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из архива редакции
