Можно ли вписать условия получения квартиры в договор дарения? Как узнать кадастровый номер объекта недвижимости? И какие риски нужно учитывать, покупая недвижимость на торгах? На эти вопросы читателей «Вечерки» ответили специалисты регионального Управления Росреестра.
Кадастровый номер
Как узнать кадастровый номер своей квартиры?
Наталья Николаевна Р.
– Как пояснила руководитель регионального Управления Росреестра Анна Бойко, при подаче заявлений и запросов в орган регистрации прав идентификация объекта недвижимости в приоритетном порядке осуществляется по его кадастровому номеру. Но зачастую правообладатели не владеют информацией о кадастровом номере объекта, который принадлежит им на праве собственности. Узнать этот номер несложно, причем бесплатно и не выходя из дома.
Самый простой способ – посмотреть сведения о кадастровом номере объекта недвижимости на официальном сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) через сервис «Справочная информация по объектам в режиме online» или в личном кабинете правообладателя. Кроме того, можно воспользоваться сервисом «Мои объекты недвижимости» на единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru). Также можно заказать выписку об объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в ближайшем офисе МФЦ.
Договор с подвохом
Могу ли я составить договор дарения таким образом, чтобы человек получил квартиру, только если оплатит за нее долги? И можно ли оформить все так, чтобы он оплатил сейчас, а въехать смог только после моей смерти?
Мурманчанка.
– Договор дарения – безвозмездный договор. Это означает, что у получателя подарка не может быть никаких встречных обязательств. Любые упоминания о том, что за подаренную квартиру одаряемый должен отдать что-то взамен или что-то совершить, не допускаются. Если написать в договоре дарения квартиры, что ее получатель обязан оплатить все долги за квартиру, то такой договор может быть признан недействительным, потому что на самом деле он маскирует куплю-продажу, – пояснила Элеонора Кукунова. – Подарить квартиру возможно только при жизни дарителя. В договоре дарения не может быть формулировки о том, что недвижимость достанется одаряемому только после смерти собственника квартиры.
Вместо договора дарения можно заключить договор пожизненного содержания с иждивением или договор ренты. Для этого необходимо обратиться к нотариусу. Также в Росреестре обращают внимание, что с 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Квартира с торгов
В этом году планирую купить квартиру. Пока присматриваю варианты и изучаю возможные риски. Есть очень заманчивое по цене предложение, но эта квартира продается на торгах. То есть собственник является банкротом? Как это проверить и чем отличается такая сделка от обычной?
Юлия Т.
– Информация о банкротах размещается в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) на сайте fedresurs.ru, а также в системе электронного документооборота для арбитражных судов и участников судебного процесса «Электронное правосудие» (kad.arbitr.ru), – рассказала Анна Бойко. – Поиск должника – физического лица осуществляется по фамилии, имени, отчеству, а юридического лица – по его ИНН. В системе «Электронное правосудие» поиск можно вести по номеру дела Арбитражного суда.
– Если собственник недвижимости числится банкротом, надо помнить, что от имени продавца может действовать только назначенный Арбитражным судом финансовый управляющий, – подчеркнула Анна Бойко. – Продажа недвижимого имущества должника всегда происходит на торгах. Любая заключенная таким лицом сделка может быть оспорена в дальнейшем третьими лицами. Проданная недвижимость может быть возвращена прежнему владельцу через суд. В этом случае сделка купли-продажи признается недействительной, соответственно, юридические последствия после ее заключения не настали.
Долгосрочная аренда
Сдаю квартиру на долгий срок официально, с отметкой в ЕГРН. Срок зарегистрированной аренды объекта истек. Нужно ли снимать ограничение в Росреестре? Или запись погашается автоматически, когда истекает срок договора?
Александра О.
– Росреестр не вправе самостоятельно прекращать ограничение в виде аренды, так как государственная регистрация носит заявительный характер, – пояснила заместитель руководителя регионального Управления Росреестра Элеонора Кукунова. – Запись об обременении в виде аренды можно снять, если истек срок действия договора; одна из сторон отказалась от его исполнения; судом принято решение о расторжении договора аренды; стороны заключили соглашение о расторжении договора; арендодатель и арендатор совпали в одном лице – например, когда арендатор выкупил арендованное имущество.
Таким образом, если собственник обнаружил, что есть непогашенная аренда, обременяющая объект недвижимости, то необходимо подать заявление о прекращении договора аренды в Росреестр, – подчеркнула Элеонора Кукунова. – К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие, что арендатор согласен прекратить ограничение. Если срок действия договора аренды уже истек, то можно приложить акт приема-передачи объекта недвижимости. Если срок договора аренды еще не истек, а арендатор уже съехал, то документом, подтверждающим прекращение договора аренды, будет соглашение о его расторжении.
В региональном Росреестре напомнили, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Подать заявление в Росреестр можно в любом офисе МФЦ или на портале госуслуг в разделе «Земля.Дом». При погашении аренды по истечении ее срока госпошлина не взимается.
Обоюдное согласие
Нужно ли при продаже квартиры предоставлять нотариальное согласие супруга на сделку? Квартира, которую я продаю, куплена в браке, но оформлена только на меня.
Ольга Д.
– Как пояснила Элеонора Кукунова, согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. Если объект был приобретен в браке, но оформлен только на одного из супругов, то при продаже такого объекта желательно предоставить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки.
При этом отсутствие согласия не является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, но в ЕГРН при этом будет внесена отметка об отсутствии согласия супруга продавца. В дальнейшем сделка может быть признана судом недействительной в течение года с момента, когда супруг продавца узнал или должен был узнать о ее совершении. В интересах покупателя попросить продавца предоставить нотариальное согласие его супруга на продажу квартиры.
Любой вопрос, связанный с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделками с ней, можно задать специалистам Управления Росреестра по Мурманской области через «Вечерний Мурманск». Обращения принимаются по электронной почте: elenagribova1989@icloud.com. В теме письма желательно сделать пометку «Вопрос Росреестру». Ответы будут опубликованы на страницах «Вечерки».
