Многие мурманчане давно мечтают обустроить перед домом детскую и спортивную площадки, отремонтировать дорогу и самим регулировать мощность отопления, но немногие сделали хотя бы первый шаг к своей цели, и еще меньше человек ее достигли. Один из тех, у кого получилось – Евгений Краев, пять лет успешно управляющий тремя девятиэтажными домами, в которых созданы товарищества собственников жилья. Свою карьеру на этом поприще бывший госслужащий с юридическим образованием начал случайно. Молодой отец двоих детей всего лишь захотел сделать безопасными игровую площадку и тротуар во дворе и шел к своей цели до конца.
«Хотелки» и нормы
Опытных управляющих домами в Мурманске еще меньше, чем председателей ТСЖ: ведь им приходится решать проблемы с обслуживанием не своего дома, а того, где жители образовали ТСЖ, но председатель не справляется со своими обязанностями или сложил полномочия. Например, в доме № 39 на улице Карла Маркса ТСЖ существует с 2010 года, но через пять-семь лет работы его правление начало выгорать, а у дома начали копиться долги из-за неэффективного управления. В 2019 году этот дом передали в управление Евгению Краеву, который к тому времени имел пятилетний опыт управления собственным домом, находящимся по соседству.
Два года менеджеру потребовалось на то, чтобы вывести баланс дома из «минуса», и еще два – на то, чтобы отремонтировать все четыре обезображенных надписями подъезда, заменить лифты, теплообменник и стояки холодной и горячей воды в половине дома. За отопление жильцы дома платят на 20–30 процентов меньше после установки оборудования, которое регулирует температуру воды в батареях в зависимости от температуры на улице. Асфальт вдоль дома отремонтирован, следующий шаг – забетонировать тропинку через сквер к ближайшему магазину, чтобы она не раскисала весной и осенью. В следующем году можно будет обустроить дополнительную парковку, уложив жесткое покрытие на месте бывшего овражка во дворе. По инициативе жителей Евгений нашел способ бесплатно засыпать его два года назад. Более 1000 кубометров грунта и камней за это время просели, поэтому будущую стоянку нужно еще подготовить к асфальтированию.
Наибольшее количество положительных отзывов Евгений получил, когда завершился косметический ремонт во всех подъездах, потому что это самое заметное изменение, пусть и не особо улучшающее качество жизни.
– Я стремлюсь построить план работ так, чтобы инженерные сети и конструкции дома служили как можно дольше, – рассказал Евгений Краев. – Как бы странно ни звучало, но стараюсь больше делать для дома, а не для людей, то есть ориентироваться на нормы технического состояния общего имущества, а не на прихоти каждого из 300 или 500 жильцов. Как бы я ни старался сделать что-то глобальное и очень важное, большинство этого не заметит и не оценит. А красивый подъезд для каждого жителя значит, что про него не забыли и все в доме хорошо. Но в соседних домах есть красивые подъезды, где воняет канализацией, потому что управляющие организации пошли на поводу собственников и не с того начали ремонт.
Научат бесплатно
За годы своей работы Евгений заметил, что чем красивее подъезд, тем больше благоустройства хочется его жильцам, как в сказке про Золотую Рыбку. Бывает, что последний подъезд дома еще не отремонтирован, а обитатели первого уже просят обновить им крыльцо и спрашивают, когда на входе заменят старые коврики на новые. Но после резкого повышения цен на стройматериалы в 2022 году всем пришлось поумерить пыл. Два года назад материалы для ремонта подъезда можно было купить за 100 тысяч рублей, теперь тот же набор стоит 250 тысяч. Поэтому в домах, которыми управляет Евгений, тариф на содержание и ремонт каждый год повышается на пять процентов.
– Я как бы выполняю обязанности директора, главного инженера и мастера управляющей компании, и если мои условия не нравятся собственникам дома, они могут расторгнуть со мной договор, – объясняет Евгений. – Я – индивидуальный предприниматель и в данном случае работаю по найму. Самое сложное – договариваться с людьми лично и на общих собраниях, но этому тоже можно научиться. Трудно начинать, когда нет опыта и репутации. Сейчас они у меня есть, и несколько домов хотят нанять меня, но мне нужна гарантия, что со мной заключат договор минимум на год, иначе можно два месяца обходить квартиры с бюллетенем, а в итоге остаться ни с чем.
С 2020 года получить образование управляющего многоквартирным домом можно заочно бесплатно за четыре года в Мурманском строительном колледже имени Момота. Евгений до сих пор успешно работает без «корочки», как и большинство его коллег, но в следующем году получит диплом управляющего. Можно было и дальше работать без него, но есть вероятность, что в будущем управляющие должны будут иметь профильное образование и лучше быть готовым к нововведениям в законодательстве заранее.
Большинство однокурсников Евгения просто получают среднее специальное образование, по специальности планируют работать единицы. Опытный управляющий считает, что причина кроется в миграционных настроениях северян. Многие пока не связывают свое будущее с Мурманском по тем или иным причинам. Из-за этого и число ТСЖ у нас меньше, чем в средней полосе или на юге, и председателей для них найти очень сложно, и отношение к дому и дворовой территории не такое рачительное.
– Я пытаюсь развивать культуру бережного отношения к общему имуществу, – рассказывает Евгений. – Объясняю жильцам, что если кто-то портит что-то в подъезде или пишет на стенах, то собственники из своего кармана заплатят за ремонт или закрашивание надписей. К подъезду и двору надо относиться как к своей квартире. Я лично за четыре года двух вандалов сдал в полицию, когда они рисовали на фасаде одного из моих домов.
Повод для гордости
Дом, фасадом которого Евгений Краев по праву гордится, находится на улице Полярные Зори, 2. Это одноподъездный девятиэтажный дом, стоящий на перекрестке улицы Полярные Зори и проспекта Ленина. Им Евгений управляет с 2019 года. В отличие от серых соседних домов такой же серии подопечный Евгения радует глаз бежевым «костюмом». И заказать его удалось, не залезая в кошельки к создателям ТСЖ. В первый же год работы Евгения они увидели, какую пользу может принести грамотный управляющий. Он в досудебном порядке взыскал с владельцев части подвала деньги за три года его обслуживания, и их хватило на проведение государственной экспертизы фасада. По ее итогам в 2020 году ТСЖ получило деньги из областного бюджета на ремонт обрушающегося фасада.
Чуть позже были обустроены две небольшие парковки и отремонтирован тротуар. Каждый месяц счет дома пополняется всего на 10 тысяч рублей за счет платежей, столько же приносит размещение рекламных баннеров. Поэтому копить на капитальные работы приходится намного дольше, чем в четырехподъездных домах, но помимо фасада удалось отремонтировать стояки горячей и холодной воды, чтобы на верхних этажах вода из крана шла не тонкой струйкой. В этом году планируется замена мусоропровода, который постоянно забивается. Отказаться от него жильцы не готовы, хотя могли бы сэкономить значительную сумму, если бы выносили пакеты с мусором сами, но Евгений отговаривать их не стал. Решение было принято большинством голосов на общем собрании.
Следить за невидимыми для глаза работами собственники жилья могут благодаря общедомовым чатам и Telegram-каналу, куда Евгений регулярно выкладывает фотографии и отчеты.
Павел СТЕПАНЕНКО.
Фото автора.
