Первые управляющие компании в современной России начали появляться с 2005 года, сразу после принятия Жилищного кодекса. Удивительно, но и спустя почти 20 лет отношение к этим коммерческим организациям у части населения и у многих представителей чиновничества осталось как к прежним ЖЭКам, ЖЭУ, ДЭЗам, жилищным трестам и так далее. То есть как к структурам, получающим бюджетное финансирование и потому обязанным выполнять необходимую работу в жилфонде, как говорится, по щелчку пальцев и по первому зову, невзирая ни на какие препятствия.
Такое отношение кажется наивным. Однако самое удивительное, что оно верное. В соответствии с действующим законодательством, «управляшки» действительно должны поступать именно так. И это очень-очень плохо. Потому что делают это УК за наш с вами счет.
Виноваты по умолчанию
Пункт 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ нужно высечь в камне и поставить ему памятник. Можно не весь, а только первые две строчки. Вот эти: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан». Как напоминание о том, какие законы принимать нельзя.
Ссылка на этот пункт есть в огромном количестве судебных решений и предписаний надзорных органов, которые выносятся в отношении УК по всей стране, в том числе и в Мурманской области. Его сила в универсальности: под этот пункт можно подвести практически любое нарушение в обслуживании дома. При этом никакого значения не имеет, по чьей вине произошло то или иное ЧП и есть ли у «управляшки» средства на устранение неисправности – обслуживающая организация по умолчанию будет виновата и обязана все исправить.
Вот такой случай произошел год или два тому назад. Управляющая компания получила права на управление двухэтажным многоквартирным домом с 12 квартирами. Через некоторое время в доме рухнула балка перекрытия на втором этаже, произошло частичное обрушение кровли. Причина понятна – высокий износ конструкции: дом был построен в 1949 году, хотя аварийным не считался.
На место происшествия прибыли представители ГЖИ. Инспекторы выписали «управляшке» предписание об устранении нарушения (в том числе и на основании все того же п. 1 ст. 161 ЖК РФ) с требованием исправить все в кратчайший срок.
В итоге УК крышу отремонтировала, аварийные балки заменила. Причем достаточно оперативно.
И вроде бы все закончилось хорошо. Так в чем подвох? А вот в чем: никого не заинтересовало, где обслуживающая организация взяла деньги на проведение ремонтных работ.
Не окупится никогда
Давайте посчитаем финансы. По самым скромным подсчетам на устранение последствий аварии было затрачено не менее ста тысяч рублей. Скорее всего, – больше. Но будем брать по минимуму.
В доме 12 жилых квартир. Средний платеж за услуги «управляшек» сейчас где-то в районе полутора тысяч рублей с квартиры. То есть с двенадцати квартир примерно восемнадцать тысяч в месяц. С учетом неплательщиков – и того меньше.
При этом надо учитывать, что в графе «Обслуживание и текущий ремонт» скрывается достаточно большой спектр услуг. Откройте любой типовой договор – там таких услуг обычно не менее 40. И большинство из них отменить в связи с тем, что необходимы средства на ремонт кровли и замену балок, нельзя. Нельзя прекратить уборку в подъезде, вывозить снег, обслуживать внутридомовые сети, вставлять стекла, проводить опрессовку, промывку и так далее.
В итоге именно на устранение последствий аварии в данном случае (более всего эти работы подходят под графу «Устранение протечек кровли») из общего платежа за содержание и ремонт можно взять лишь очень малую часть. Примерно одну тридцатую. Или где-то 600 рублей в месяц в совокупности со всех квартир.
Теперь сравниваем: 100 тысяч рублей потребовалось на устранение последствий аварии – 600 рублей управляющая компания может собрать на компенсацию данных расходов с жильцов этого дома в месяц при самых благоприятных обстоятельствах.
Сколько лет потребуется, чтобы «управляшка» «отбила» ремонт?
На самом деле эти расходы никогда не окупятся. Из практики известно, что содержание и текущий ремонт малоэтажных домов обходится обслуживающей организации в большую сумму, чем с этих домов собирается.
По лекалам жилищных трестов
Так откуда УК взяла средства, чтобы срочно провести ремонтные работы? Ответ очевиден: из денег, которые заплатили жильцы ДРУГИХ домов, находящихся у нее в управлении. То есть поступила ровно так же, как сделал бы какой-нибудь жилищный трест в советское время.
И тому есть объяснение. Дело в том, что практически все типовые договоры управляющих компаний составлены еще по лекалам того времени, когда в жилфонде работали крупные государственные или муниципальные предприятия. И кстати, это вполне соответствует нормам действующего жилищного законодательства
Выше приводился пример, когда УК никаким образом в рамках действующего тарифа не могла собрать деньги на устранение последствий крупной аварии с жильцов конкретного дома. Но проблема в том, что она не смогла бы за счет поступлений от жителей и какой-нибудь мелкий ремонт сделать. 600 рублей в месяц на «устранение протечек кровли» – это что?
Можно взять другой пример. В каждом договоре управления есть такая услуга, как ремонт межпанельных стыков, герметизация швов и примыканий. Цена вопроса может варьироваться, но обычно речь идет об очень маленькой сумме – скажем, копейках 30 с квадратного метра.
Для понимания это значит, что в стоквартирном доме в месяц по этой графе со всех квартир собирается от силы полторы тысячи рублей. Сколько погонных метров швов можно сделать за такие деньги? Нисколько.
В чем фокус и зачем эти деньги тогда вообще собираются? Все просто: за основу при расчете тарифов взяты старые жилтрестовские методички. Раньше крупные жилищные компании работали с сотнями домов. И понимали, что в год у них обычно протечки возникают на пяти-шести, ну, может, на 10 кровлях. Чтобы закрыть проблему, требовалась определенная сумма. Ее и собирали, забив в тариф для всех домов, скажем, по три копейки именно на устранение протечек.
Большие управляющие компании сейчас поступают так же. Вот только возникает вопрос: «А кто им дал такое право?». Когда собственники и наниматели помещений в многоквартирных домах заключали договоры с обслуживающей организацией, то они не разрешали использовать часть собранных с них платежей в качестве «черной кассы» для устранения аварийных ситуаций в других домах. Да и вообще для проведения каких-либо работ в других домах.
По идее, все деньги, собранные с жильцов какого-либо конкретного дома, должны идти на обслуживание и ремонт этого же дома. Но на практике это правило сплошь и рядом нарушается.
Выход из тупика
Однако в последнее время даже и эта явно устаревшая схема перестает работать. Жилфонд все больше дробится. На рынок выходят новые управляющие компании. Дома переходят от одной УК к другой. Но даже не это главное. Главное то, что домов-доноров (где с жильцов собирается больше денег, чем требуется на содержание и ремонт) становится все меньше, а домов, которым требуется «донорская помощь», наоборот, становится все больше – жилфонд стареет.
Выход из тупика в принципе есть. Но для этого потребуются изменения в жилищном законодательстве.
Во-первых, нужно исключить формулировки, которые побуждают управляющие компании решать проблемы в одних домах за счет денег, собранных в других.
То есть не должно быть фразы: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан», а должно быть, например, так: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в соответствии с решениями, принятыми общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и за счет средств, предоставленных собственниками».
Можно еще обязать управляющие компании создавать отдельные счета по каждому дому, чтобы собранные в нем деньги тратились только на этот дом.
Во-вторых, нужно наконец навести порядок с текущим ремонтом. Например, по осени была очень хорошая инициатива от Совета Федерации РФ о выведении платежей за текущий ремонт в отдельную квитанцию. Причем предлагалось оплачивать только те работы, которые реально проводились.
Идея правильная: если деньги собираются, то и ремонт должен выполняться, нет ремонта – нет платежа.
В общем, с хорошим предложением выступили сенаторы. Жаль, что про эту инициативу в последнее время ничего не слышно.
Ну и напоследок. В принципе в самой идее «черных касс» – когда сбрасываются все, а помощь оказывается тому, кому нужнее, – нет ничего плохого. По большому счету любой Фонд капитального ремонта – та же «черная касса», особенно в части «котловых денег».
Может быть, есть смысл создать что-то подобное, но для тех случаев, когда требуется срочный аварийный, но не капитальный, а текущий ремонт? Но это уже – в порядке предложения для дискуссии.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из открытых Интернет-источников
