В номере за 25 ноября «Вечерка» уже писала, что многие беды в нашем ЖКХ проистекают, как это ни странно звучит, из основополагающего документа отрасли – Жилищного кодекса.
Жилищный кодекс Российской Федерации – это небольшая книжица из 192 страниц. Зато всевозможные нормативно-правовые акты, комментарии, пояснения, ведомственные инструкции, СНиПы и СанПиНы, судебные решения в сфере ЖКХ – это сотни и тысячи документов, которые в распечатанном виде займут не одну комнату и на изучение которых могут уйти месяцы и годы. Причем многие из них противоречат друг другу.
Собственно, этим и объясняется значительная часть бед российского жилищно-коммунального комплекса: нет единой нормативно-правовой базы, которая не допускала бы двойных толкований. Поэтому в разных регионах действуют разные правила, суды в одинаковых спорных ситуациях могут принять диаметрально противоположные решения, а многие проблемы не решаются годами.
Что обязательно есть в каждом панельном доме?
В предыдущей части речь шла об уборке снега на придомовой территории. Интересно, что в разных регионах вопросы очистки и вывоза снежных масс с дворов решают по-разному. Хотя вроде бы правила для всех общие и законы одни и те же.
Еще один пример – герметизация межпанельных стыков. С текущими швами в той или иной мере обязательно сталкивались жильцы всех панельных домов в Мурманской области. А таких домов у нас очень много.
Панельные дома могут быть разной этажности, построены по разным проектам, в разные годы, но объединяет их то, что в каждом обязательно был или в настоящее время есть проблемный участок с подтекающими швами. Просто в силу возраста самих построек.
Конечно, проблема эта характерна не только для нашего региона. В Интернете полно вопросов от жителей из других субъектов, главный лейтмотив в которых – «Как заставить управляющую компанию отремонтировать швы?».
Вот только и в данном случае есть нюансы.
Текут швы? Подождите годик-другой
Но сначала о том, как эта проблема решается у нас. В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» есть пункт 4.2.3.1., в котором говорится: «Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий и т. д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития».
Таким образом, совершенно очевидно, что швы – это зона ответственности управляющих компаний, и герметизировать стыки они должны, не дожидаясь протечек, а по мере выявления разрушения. Выявлять такие разрушения УК должны в ходе ежегодных плановых осмотров жилых домов.
По факту же ничего подобного не происходит. Обычно все обстоит следующим образом: жилец дома обнаруживает в своей квартире (или в подъезде) протечку, о чем сообщает в «управляшку». Оттуда приходит техник, составляется соответствующий акт… Ну, а дальше – как повезет. В большинстве случаев УК не спешит выполнять работы. Тогда житель пишет жалобу в администрацию, в надзорные органы, обращается в суд. После чего швы все-таки заделывают. Иногда этого приходится ждать не один год.
Не хватает денег и специалистов
Почему так происходит? Обычно большинство домов в обслуживании у любой УК – панельные многоэтажки. Возраст строений – от 35 лет и больше. Какие бы материалы для герметизации стыков не использовались при строительстве, очевидно, что везде герметик уже выработал все сроки, изношен.
А это значит, что в каждой «управляшке» должна быть отдельная бригада промышленных альпинистов (а в больших компаниях – и не одна), которая бы занималась исключительно планомерной заделкой швов во всех домах в зоне обслуживания с первого этажа по последний. Причем, как говорится, еще вчера.
На деле никаких своих промышленных альпинистов у управляющих компаний нет. Эту услугу предоставляют отдельные подрядные организации, которых на всю область наберется, может, несколько десятков и работа которых стоит очень недешево. Так что даже если бы у «управляшек» были деньги на проведение тотальной заделки швов по всему своему жилфонду, то все равно эти работы выполнять в таком объеме было бы просто некому. По факту же денег нет даже на устранение уже обнаруженных протечек в стыках, которых с каждым годом становится все больше в силу износа жилфонда.
Собственно, именно поэтому ремонта швов и приходится ждать так долго и все чаще добиться его можно только через суд.
Без решения собственников
А что в других регионах? Да, в принципе, примерно то же самое. Но есть и отличия. Например, летом этого года в Девятом кассационном суде общей юрисдикции во Владивостоке рассматривалось одно интересное дело (определение по делу № 88 – 4313/2022).
В 2018 году житель обратился к своей УК с заявлением об утеплении межпанельных швов. В ответ «управляшка» сообщила о планировании ремонта на 2019 год. Однако ремонт так и не был сделан. В ответ гражданин обратился в суд.
Интересно здесь то, как управляющая компания обо-сновала отказ от выполнения работ. Она указала, что предлагала собственникам утвердить данные работы на общем собрании в мае 2019 года. Но те отказались. А без решения собственников УК не может выполнить ремонт, так как это довольно затратно.
Кстати, суды первой и второй инстанции поддержали «управляшку», и лишь кассационный суд направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, заявив, что отсутствие решения собственников о проведении текущего ремонта общего имущества и его финансировании не освобождает управляющую компанию от ответственности за ненадлежащее содержание общедомового имущества.
Внутреннее противоречие
Чем там все закончится во Владивостоке в итоге, пока не ясно. Важен сам прецедент. Кстати, он далеко не единственный. Все чаще и чаще попадаются судебные иски к УК, которые отказываются выполнять дорогостоящий текущий ремонт, ссылаясь на п. 4.1 ст. 44 ЖК РФ, где говорится, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится «принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме». Мол, нет решения, нет финансирования, нет и ремонта.
Но обычно до кассационного суда такие дела не доходят. Коммунальщиков разворачивают сразу в суде первой инстанции, указав на все то же Постановление № 170 и на ряд других документов, в частности, на ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В принципе, понятно, что в законодательство в сфере ЖКХ, даже в сам Жилищный кодекс, изначально заложено очень серьезное противоречие: с одной стороны, решение о проведении текущих ремонтов в доме должны принимать собственники, а с другой – ответственность в случаях, когда собственники не приняли необходимого решения (и соответственно, не профинансировали работы), лежит на обслуживающих организациях.
И межпанельные швы лишь частный случай этой большой общей проблемы.
И в завершение
Частично ситуацию с межпанельными швами можно разрешить при помощи Фонда капитального ремонта. И в Мурманской области соответствующие работы проводятся. Так, в 2022 году в регионе запланировано капитально отремонтировать фасады 29 панельных многоквартирных домов в Мурманске, Заозерске, Видяево, Североморске-3 и Полярных Зорях. В большинстве случаев перед подрядчиками стоит задача привести в порядок именно межпанельные швы и утеплить торцы жилых зданий.
29 домов – это, конечно, немного. Особенно если учесть, сколько у нас панельных домов с текущими швами уже сейчас. Но пока это единственная положительная новость во всей этой истории.
Дмитрий ВАРЗУГИН.
Фото из открытых
Интернет-источников.
