Не без шероховатостей и отключений, но все же более-менее благополучно стартовавший в Мурманской области отопительный сезон в очередной раз обнажил одну застаревшую проблему ЖКХ, которая очень сильно усложняет жизнь как всем жителям многоквартирных домов, так и обслуживающим организациям, а также региональному Фонду капремонта. Речь идет о ремонте общедомовых коммуникаций, доступ к которым возможен только через квартиры жильцов. Проблема эта круглогодичная, но наибольшую остроту приобретает именно в начале отопительного сезона.
Если нет прямой угрозы
Любой многоквартирный жилой дом – это сложный инженерно-технический объект, внутри которого расположено огромное количество различных коммуникаций. Это и системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, трубы газоснабжения, электрокабели, канализация. Все это является общедомовым имуществом, но при этом частично проходит и через квартиры жителей. И все это периодически нуждается в текущем, капитальном или срочном аварийном ремонте.
Что касается сетей электро- или газоснабжения, то это – отдельная тема, так как аварии на этих системах представляют непосредственную угрозу для жизни людей, и в данном случае действуют особые нормы и правила, позволяющие оперативно реагировать на различные ЧП.
А вот внутридомовые аварии на системах отопления или водоснабжения прямой угрозы для жизни граждан не несут, поэтому инструментарий для их устранения у обслуживающих и ремонтных организаций намного более ограничен, а требования к тем, кто препятствует проведению ремонтных работ, – не в пример либеральнее.
Если нет перемычки
Как это сказывается на жизни обычных граждан? Давайте рассмотрим случай, типичный для старта отопительного сезона. Итак, котельные запустились, теплоноситель подан в дом, сантехники открыли все задвижки, тепло начало поступать по всем стоякам. Вернее, нет, не по всем. В одной из квартир на третьем этаже собственник летом поменял радиатор отопления на кухне, установил запорные вентили и благополучно убыл в неизвестном направлении. Хорошо, если при ремонте догадался поставить и перемычку, позволяющую теплоносителю идти в обход радиатора. А если нет? Тогда отопления по этому стояку не будет у всех жильцов в квартирах выше и ниже.
И сколько бы управляющая компания ни стравливала воздух в подвале, куда бы ни обращались жильцы с жалобами на отсутствие отопления, ровным счетом ничего не изменится, пока владелец квартиры с замененным радиатором не вернется и не откроет свои вентили.
Обслуживающая организация в таких случаях может лишь разводить руками и развешивать объявления в подъезде с призывом к жильцам открыть перекрытые вентили на радиаторах.
И проще, и сложнее
Чуть попроще ситуация, когда на радиаторах или подводках к радиаторам отопления случается авария. Но лишь на первый взгляд. Проще – потому что сразу ясно, в какой квартире возникла проблема. К тому же собственник или наниматель, разумеется, не будет чинить препятствия для обеспечения доступа к месту аварии. Если он на месте. А если авария случилась в пустующей квартире? Тогда все как в предыдущем примере. Аварийка перекроет подачу теплоносителя по данному стояку, а управляющая компания будет ждать, когда вернется хозяин жилья, чтобы получить доступ к месту аварии и провести ремонтные работы.
Сложность здесь еще и в том, что при таких авариях бывает непросто определить виновника происшествия и то лицо, которое обязано будет возместить ущерб жильцам нижних квартир, пострадавшим от залития.
Потому что до сих пор окончательно и полностью не определено, в чьей же собственности находятся радиаторы отопления в квартирах. По одним правилам – это общее имущество, по другим – собственность владельца квартиры (в «Вечернем Мурманске» было несколько статей, посвященных данной проблеме).
Законодательного акта, который бы точно устанавливал – вот это зона ответственности управляющей компании, а вот это – собственника помещения, нет. Есть решение Верховного суда РФ и письмо Минстроя, в котором данный вопрос затрагивается, но в формулировках, допускающих двоякое толкование.
Письмо Минстроя
Собственно, и по поводу доступа к общедомовым сетям для ремонта через квартиры собственников ситуация такая же – есть судебные решения, есть многочисленные статьи в Жилищном кодексе, где говорится о том, что собственник обязан предоставлять доступ, есть Письмо Минстроя № 794-АО/06 от 16 января 2019 года. Но законодательных актов, определяющих, как поступать в той или иной сложной ситуации и какую ответственность несут те, кто доступа не предоставил, нет.
Вернее, объяснение-то есть, но вот насколько оно действенное, судите сами. Итак, как предлагает действовать в своем письме Минстрой в тех случаях, когда собственник не дает доступа для проведения ремонтных работ.
В такой ситуации УК может составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется ставить подпись – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт. Затем управляющая организация должна обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Кроме того, Минстрой указывает на то, что ущерб третьим лицам, возникший по причине того, что собственник не допустил ремонтников для проведения работ, возмещает этот собственник.
В чем подвох?
Во-первых, время. Чтобы устранить аварию, управляющей компании сначала нужно составить акт, потом обратиться в суд и выиграть дело. Все это потребует времени. И то не факт, что доступ будет предоставлен и после решения суда. А другим жильцам хотелось бы получать отопление уже сегодня.
А во-вторых, единственное, что угрожает собственнику-отказнику, – это возмещение ущерба для соседей. А если ущерба нет? Допустим, как в первом примере: человек поставил новый радиатор и перекрыл вентили. Это не аварийная ситуация: просто отопление НЕ поступает его соседям. Ущерба как такового нет. Или есть, но доказать его в суде будет очень сложно.
Получается, проблема есть, отопление не поступает, жители мерзнут, а кто за все это должен нести ответственность – непонятно.
Навоз важнее
И от этой неопределенности действительно страдают все. Например, Фонд капитального ремонта не может получить доступ в квартиры некоторых собственников, когда проводятся капитальные работы по замене стояков горячего и холодного водоснабжения в том или ином доме. Из-за чего качество ремонта ухудшается.
Управляющие компании не могут провести ремонтные работы, в том числе и срочные аварийные работы.
Ну и больше всего, конечно же, страдают сами жители, которые продолжительное время не получают коммунальные услуги.
Хотя в принципе решить эту застаревшую проблему не так уж сложно. К примеру, можно законодательно запретить установку вентилей на подводках к радиаторам отопления при отсутствии перемычки, позволяющей теплоносителю идти в обход данного радиатора. Можно упростить доступ в квартиры для проведения срочных аварийных работ, чтобы это можно было сделать не только по решению суда. Можно ввести штрафы для собственников, которые не предоставляют доступ через свои квартиры для проведения ремонтных работ на общем имуществе. Чтобы угроза наказания для тех, от чьего эгоизма страдают все соседи, перестала быть виртуальной, а стала вполне реальной.
Удивительно, но в нашем жилищном законодательстве до сих пор нет таких простых и элементарных вещей. Зато есть запрет на сжигание навоза во дворах, и регламентировано, на каком расстоянии от края балкона можно устанавливать цветочные ящики. Наверное, это важнее.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из открытых Интернет-источников
