«Вечерний Мурманск» продолжает изучать интересные судебные решения в сфере ЖКХ, чтобы рассказать о них читателям. На этот раз речь пойдет о решении по делу № А74 – 3760/2021, принятом в апреле этого года Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа.
Примечательно это дело тем, что дает однозначный ответ на вопрос, который нередко задают нам мурманчане: «Почему управляющие организации практически никогда не выполняют работы в жилом доме в рассрочку или в долг, чтобы потом постепенно за счет платежей жителей погасить свои расходы на ремонт?».
Ремонт в одном доме за счет других
Практически в каждом многоквартирном жилом доме есть участки, которые требуют ремонта разной степени срочности. Это может быть текущая кровля, обшарпанный фасад или подъезды, разбитое асфальтовое полотно с ямами во дворе, сгнившие внутридомовые сети и так далее. Или все это вместе.
Объединяет эти ремонтные работы то, что все они довольно дорогостоящие. Как правило, речь идет о десятках или сотнях тысяч, а в особо сложных случаях и о миллионах рублей, которые нужно заплатить одномоментно или за очень короткий промежуток времени.
И возникает вопрос, где на это взять деньги.
В Интернете порой можно встретить расчеты, которые делают сами граждане. Они считают, сколько в доме квартир и сколько платит каждая из них в месяц, в итоге получается довольно внушительная сумма, на основании которой «домашние аналитики» делают вывод о том, что денег собирается достаточно на ремонт любой сложности.
Увы, на самом деле все обстоит несколько иначе. Во-первых, большая часть жилищно-коммунальных платежей – это расходы на коммунальные услуги. На долю обслуживающей организации, то есть как раз на ремонт, остается меньшая часть этой суммы.
А во-вторых, текущее содержание многоквартирного жилого дома – это дорогостоящее занятие. В этом, кстати, очень быстро убеждаются все, кто хотя бы раз пытался организовать в доме товарищество собственников жилья. Очень многие ТСЖ разваливались на стадии создания именно потому, что организаторы начинали вникать и понимать, насколько все-таки дорого и сложно обслуживать МКД.
Разумеется, какой-то доход от своей деятельности «управляйки» получают (иначе бы они не работали на этом рынке), но речь, конечно же, идет не о десятках или сотнях тысяч рублей с одного дома в месяц. По факту реальные расходы на содержание многоквартирного дома практически всегда примерно соответствуют тем суммам, которые собираются с жителей (за исключением напрочь убыточных для УК двух-, трехэтажных «деревяшек»).
Что же касается сложных ремонтов, то если управляющая компания делает какой-то дорогостоящий ремонт в одном доме, значит, практически наверняка для этого она использует средства, собранные с нескольких других домов.
Главный минус этой схемы в том, что количество проводимых ремонтов не соответствуют реальной потребности: необходимость в том или ином дорогостоящем ремонте есть практически в каждом многоквартирном жилом доме, а не в одном из десяти или двадцати.
Кто оплатит переработку?
Разумеется, проблемы управляющей компании не должны волновать граждан: жители исправно (в большинстве своем) оплачивают услуги в соответствии с принятым (и немаленьким) тарифом, так что УК обязана обеспечить им комфортные условия проживания. Где «управляйка» возьмет на это деньги – ее проблемы: в конце концов может оформить кредит в банке.
И вот тут настало время вспомнить о судебном решении, с которого начиналась статья. Одна из управляющих компаний в Хакасии выполнила ремонтные работы в доме на сумму, которая превышала фактически собранные с жильцов средства, и смогла это документально подтвердить. Где УК взяла деньги – не суть важно, может, действительно оформила кредит, может, сняла с других домов. Главное в том, что она выполнила ремонт в долг, рассчитывая со временем компенсировать затраты за счет собранных с жильцов платежей в рамках тарифа.
Но не тут-то было: жители взяли и поменяли обслуживающую организацию. Может, на ту, что предложила меньший тариф, может, по какой-то другой причине – тоже не суть важно, главное, что предыдущая УК, выполнив дорогостоящий ремонт, осталась с носом.
Обычно в таких случаях «управляйки» смиряются и просто списывают потери на убытки. Но компания из Хакасии решила побороться и выставила жильцам дома, пока он был еще у нее в управлении, дополнительный счет «Переработка выполненных работ по содержанию общего имущества МКД».
Жители платить дополнительно отказались, а еще обратились в местный минстрой с жалобой. Чиновники провели проверку УК и новый платеж отменили. Управляющая компания обратилась в суд. Но в итоге проиграла три судебных процесса, крайний – в апреле этого года в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа.
В принципе можно было бы порадоваться за жильцов дома, которые получили ремонт, за который не платили и уже, судя по всему, не заплатят. Однако проблема в том, что принятое Минстроем Республики Хакасия решение, трижды подтвержденное в судах, еще раз доказывает, насколько рискованной является сфера ЖКХ. Особенно это актуально для тех, кто только планирует в ней работать: без больших вложений нормально обслуживать дом не получится, а гарантий, что вложения «отобьются», нет никаких.
Исключение из правила
В Мурманской области подобных примеров, когда одна управляющая компания делала дорогостоящий ремонт, а затем дом уходил к другой УК, очень много. Это давно уже стало нормой. У нас даже есть «управляшки-паразиты», которые совершенно сознательно забирают именно те дома, в которых действующая компания или Фонд капремонта сделали дорогостоящий ремонт.
В целом вся эта ситуация намного опаснее и сложнее, чем кажется на первый взгляд. И речь здесь о полном отсутствии доверия у жильцов и обслуживающих организаций. Причем с обеих сторон.
А ведь всем нам хотелось бы, чтобы в ЖКХ работали только честные и профессиональные управляющие компании, которые бы искренне заботились о том, чтобы обеспечить жителям комфортные условия проживания за те средства, которые граждане платят.
Но вся действующая система буквально подталкивает УК к совершенно другим принципам работы. Если они попытаются вести свой бизнес честно, не будут ловчить, то их мгновенно вытеснят с рынка.
Хотя есть, конечно, и обратные примеры. «Вечерний Мурманск» писал о таких домах, где горожанам удалось договориться со своей обслуживающей организацией и решить важные общедомовые проблемы. Как это происходило на практике? Управляющая компания проводила дефектовку дома, определяла, какие работы необходимы и их стоимость, а потом на общем собрании собственников предлагала жителям либо оформить плату за проведение этих работ при помощи дополнительного соглашения к основному договору, либо за счет повышения тарифа. Если жильцы соглашались, то работы проводились. Кстати, ровно по тем же принципам живут и успешные ТСЖ и ЖСК.
Вот только, к сожалению, все подобные примеры – лишь исключения, которые только подтверждают общее правило.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из открытых Интернет-источников
