В «Вечерний Мурманск» продолжает поступать большое количество обращений от мурманчан, в которых затрагиваются проблемы обслуживания жилого фонда управляющими компаниями. Жители задают вопросы, которые условно можно разбить на три группы. Условно – потому что все они взаимосвязаны и в конечном итоге упираются в один документ: договор управления, заключенный с УК, и прилагающееся к нему тарифное соглашение между собственниками и обслуживающей организацией.
Что не так с этими договорами и что можно сделать, чтобы изменить ситуацию? Давайте разбираться.
Три группы
Первая, самая большая группа обращений граждан – жалобы на некачественные и/или вовсе не предоставленные услуги. Сюда можно отнести и текущие (и годами не ремонтирующиеся) кровли или межпанельные швы, и грязные обшарпанные подъезды, и отсутствие дворников, и битый асфальт во дворах, и гнилую канализацию, и многое-многое другое.
Глядя на этот поток жалоб, может сложиться впечатление, что УК вовсе не работают и ничего не делают на жилфонде. Это не так. Какие-то работы производятся, но, судя по количеству обращений, «управляшки» в большинстве своем работают даже не на троечку.
Вторая группа – это жалобы на рост тарифов за услуги управляющих компаний. С учетом первого пункта жалобы совершенно оправданные: УК мало того что плохо работают, так еще и тарифы повышают. А с учетом того, что параллельно растут тарифы и на коммунальные услуги (отопление и горячую воду, водоснабжение, вывоз мусора, газ, электроэнергию), жилищно-коммунальная нагрузка на кошельки мурманчан постоянно возрастает при стабильно низком качестве самих услуг ЖКХ.
И третья группа обращений: люди пишут о том, что не могут поменять «управляшку», которая их плохо обслуживает. Но при этом жильцы и боятся менять УК, так как не уверены, что новая будет работать лучше.
Размытые формулировки
За последние годы создана и работает Государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ). Именно благодаря этой системе наконец-то у жильцов появилась возможность увидеть документ, на основании которого управляющие компании осуществляют обслуживание дома, – договор управления. Кстати, если документа нет в ГИС ЖКХ – это повод писать жалобу в Госжилинспекцию.
Раньше для того, чтобы посмотреть договор, нужно было долго упрашивать работников УК, чтобы они дали хотя бы взглянуть на эти бумаги. А теперь можно просто зайти в Интернет и все там прочитать.
Настоятельно рекомендуем это сделать – узнаете много интересного! Например, увидите, как хитро и ловко составлен документ, на основании которого УК обслуживает дом. В нем вы почти наверняка не найдете конкретных работ по текущему ремонту со сроками исполнения. Например, не будет указано, когда и сколько погонных метров межпанельных швов будет заделано, какие объемы ремонтных работ будут проведены на кровле, сколько квадратных метров асфальта планируется заменить во дворе. В лучшем случае будет прописана периодичность уборки в подъезде (да и то не всегда, к тому же и эта периодичность не соблюдается).
Управляющие компании в большинстве случаев используют максимально размытые формулировки. Именно поэтому, когда возникает необходимость в срочном ремонте той же кровли, добиться этого жители могут только через жалобу в надзорные органы или же по суду.
По мнению автора этих строк, договоры управления с такими формулировками и есть одна из главных причин нынешней сложной ситуации в ЖКХ. Ну как, например, жильцы смогут проконтролировать качество тех или иных работ «управляшки», если они ни о каких конкретных работах с УК не договаривались?
Верховный суд решил
Зато в договоре управления точно есть другие цифры – а именно размер тарифа, который должны оплачивать жители. Здесь формулировки предельно четкие и требования жесткие. Получается, «управляшки» продают жителям кота в мешке, но при этом требуют, чтобы плата поступала своевременно и в полном объеме. К тому же еще и повышают ее время от времени.
Кстати, в своем договоре управления вы наверняка найдете и пункт о поэтапном повышении тарифов управляющей компанией. И если такой пункт имеется, жалобы на то, что «управляшка» неправомерно повышает тарифы, бесполезны. Теперь вам понятно, почему УК так неохотно предоставляют жителям для ознакомления договоры управления?
В июле этого года Верховный суд РФ вынес определение № 307-ЭС21 – 10186 по делу № А56-65088/2019, где как раз речь шла о таком повышении тарифов. Суть дела такова.
УК «Эксплуатация Главстрой-Спб» из Санкт-Петербурга без проведения общего собрания собственников жилья увеличила плату за содержание жилого помещения. С увеличением размера платы не согласилась Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга и выдала соответствующее предписание. УК обратилась в арбитражный суд с требованием признать предписание жилинспекции незаконным. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал предписание инспекции незаконным.
Суды апелляционной и кассационной инстанций с решением суда согласились.
Верховный суд РФ, рассматривая кассационную жалобу, отметил обстоятельства, которые установлены судами:
- договор управления МКД, в том числе и приложение к нему (тарифное соглашение) утверждены общим собранием собственников;
- собственники помещений на общем собрании решили предоставить УК право изменять (индексировать) один раз в год плату за жилищные услуги без оформления изменений решениями общих собраний (выделено авт.);
- тарифное соглашение и решение общего собрания собственников помещений в установленном порядке не оспорены.
Как посчитал Верховный суд РФ, перечисленные обстоятельства подтверждают необоснованность предписания жилищной инспекции.
Надо полагать, это решение было принято на ура всеми управляющими компаниями страны, которые в свое время не поленились включить пункт о поэтапном повышении тарифов в свои договоры с жителями.
Обманным путем
Абсолютное большинство действующих договоров управления жилыми домами по бумагам были приняты на общих собраниях собственников помещений в этих домах. Однако, как уже не раз писал «Вечерний Мурманск», правомочность таких решений часто вызывает большие сомнения. Во-первых, ни для кого не секрет, что УК используют для достижения нужного результата подделку подписей собственников. И хотя подобные действия законом запрещены и за них можно привлечь к уголовной ответственности, на самом деле уголовных дел по подобным фактам возбуждается крайне мало, а до судебных решений доходит и вовсе мизерное количество.
Во-вторых, многие «управляшки» часто действуют обманным путем. Например, жителям предлагают поставить подпись за установку детской площадки во дворе, а на самом деле подпись собственника оказывается под документом о смене УК.
Фактически у нас вся система управления домами изначально строилась на неосведомленности граждан.
В принципе, жители могут оспорить решение общего собрания собственников, если они считают, что оно было проведено с нарушениями. Но сделать это можно только через суд.
Кроме того, Государственная жилищная инспекция может признать такое решение ничтожным, если усмотрит явные признаки нарушения при проведении общего собрания. Но пользуется таким инструментом ГЖИ Мурманской области не часто, так как необходимы очень веские основания, чтобы его применить.
Таким образом, у нас абсолютное большинство домов управляется на основании договоров с размытыми формулировками, принятых решением собраний собственников, легитимность которых вызывает большие сомнения.
Не рынок, а базар
Кстати, такая система не устраивает и сами управляющие компании – по крайней мере, те из них, которые хотели бы работать хорошо и честно (а такие есть). Были примеры, когда УК вкладывала в реконструкцию дома немалые средства, проводила сложные ремонты, а потом появлялась другая «управляйка», предлагала жильцам тариф на рубль меньше – и дом уходил в управление новой УК.
Большинству людей безразлично, какая компания управляет домом. В итоге при смене «управляйки», даже если это произошло с явными нарушениями, желающих опротестовывать, что-то доказывать в ГЖИ или в суде будет немного. Поэтому у нас жилые дома «кочуют» от одной «управляшки» к другой, а качество обслуживания ухудшается с каждым годом.
Все это следствие ныне действующей системы договоров управления, которые, с одной стороны, заполнены размытыми формулировками с необязательными работами, а с другой стороны, могут быть расторгнуты жителями в любой момент.
В принципе, как можно изменить ситуацию, понятно. Договоры управления необходимо детализировать, наполнять их конкретными работами и сроками их выполнения. При этом УК следует обязать постоянно отчитываться перед жителями о том, как они выполняют ремонты, что сделано на собранные деньги.
Но и причины для расторжения такого договора должны быть вескими – не потому, что у другой УК название красивее или тариф на рубль меньше, а только в случае невыполнения условий договора одной из сторон или же в связи с истечением срока действия.
Рынок ЖКХ в настоящее время у нас больше напоминает не рынок, а базар, где каждый волен поступать, как ему захочется, и очень многое строится на обмане. Чтобы навести здесь порядок, нужны политическая воля и серьезные изменения в действующем законодательстве. А пока в системе ЖКХ мы имеем то, что имеем.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из открытых Интернет-источников
