В рубрике «Школа ЖКХ» мы продолжаем разбирать сложные и спорные вопросы, связанные с жилищным законодательством. И главный из них – это, конечно, как жителям навести порядок и улучшить обслуживание в своем многоквартирном жилом доме. Недавно в «Вечерний Мурманск» пришло письмо, в котором жильцы одного из мурманских МКД рассказали, что их сейчас активно агитируют за создание ТСН – товарищества собственников недвижимости (так теперь правильно называется ТСЖ) либо совета дома. Мурманчане спрашивают у «Вечерки», чем отличается совет дома от ТСН, для чего они нужны, и что из них лучше создать.
Форма управления
Первое, о чем хотелось бы сказать: любая форма самоорганизации и самоуправления жильцов лучше, чем их полное отсутствие. Как показывает практика, в домах, где жители организованы, обслуживание улучшается. Так что на главный вопрос ЖКХ: «Помогает ли создание ТСН или совета дома улучшить качество жилищных услуг?» – ответ положительный.
Но здесь важно понимать, что речь идет именно о самоорганизации, причем на продолжительный период времени: когда собственники помещений постоянно и активно интересуются делами дома, сообща решают проблемы. Разовая акция, когда все собрались и покричали друг на друга, а затем кого-то выбрали и переложили на этих людей бремя ответственности за МКД, не поможет ни в случае с ТСН, ни в случае с советом дома.
Теперь конкретно по заданным вопросам. Начнем с ТСН. Главное отличие товарищества собственников недвижимости от совета дома в том, что товарищество является юридическим лицом. Со всеми вытекающими последствиями. Такими, как, например, необходимость вести бухгалтерскую и прочую отчетность, платить налоги и зарплату, подавать всевозможные данные в различные инстанции и так далее.
Второе принципиальное отличие: товарищество само по себе является формой управления МКД и, соответственно, несет полную ответственность за все, что происходит в доме, в том числе за различные проблемные ситуации, качество ремонта и обслуживания.
По сути, правление ТСН – это та же управляющая компания, только ее руководство набрано из жильцов этого же дома или группы домов, благодаря чему имеет более тесную связь с собственниками. При этом у товарищества, как правило, нет своей материально-технической базы, персонала, поэтому для обслуживания дома нанимаются подрядные организации, например, те же УК.
Товарищество для «управляйки»
В Мурманске ранее была очень распространена практика, когда товарищества собственников жилья (на тот момент были еще ТСЖ) в домах активно создавали именно «управляйки».
Технология такая: УК находила в доме инициативного гражданина, мотивировала его, а он всех подбивал на создание товарищества, становился его председателем, а затем заключал с УК (которая его проталкивала на этот пост) договор на обслуживание дома по подряду.
Для управляющей компании это очень выгодно: деньги она получает те же, но при этом полностью снимает с себя всякую ответственность за дом. Неплательщики – это уже не ее головная боль, равно как и различные претензии и штрафы со стороны надзорных органов за нарушение норм и правил содержания МКД (штрафы накладываются на само товарищество, а УК в данном случае – только подрядчик).
В принципе, товарищество – это большая ответственность для всех собственников. Ведь здесь уже не придешь в УК и не скажешь: «Я плачу деньги, и мне плевать, что остальные собственники не платят, должны – значит, делайте». В ТСН ты фактически платишь сам себе и сам же отвечаешь за содержание дома. А люди у нас привыкли к тому, что за содержание дома отвечает кто угодно, только не собственник помещения.
В итоге по факту у нас на одно успешное товарищество, которое всем ставят в пример, десятки прогоревших и разорившихся.
Риски ТС
«Как же так? – спросят читатели. – Ведь нас раньше убеждали, что ТСЖ или ТСН – это чуть ли не панацея от всех бед в ЖКХ, а тут куда ни кинь – всюду клин?». Не волнуйтесь. На самом деле товарищество по-прежнему остается лучшей формой управления жилым домом.
Однако для того, чтобы оно успешно работало, нужно, чтобы сошлось слишком много факторов.
Во-первых, как говорилось выше, необходимо, чтобы собственники помещений активно участвовали в жизни дома. И не только для принятия решений, но и для контроля: в ТСН у правления есть прямой доступ к средствам жителей, а значит, там крайне высок соблазн присвоить эти средства.
Во-вторых, председателем ТСН может быть только очень грамотный специалист, хорошо разбирающийся в вопросах ЖКХ. Такие сейчас на вес золота, а значит, очень дорого стоят. Просто инициативный гражданин со знаниями из Интернета не подойдет – нужен практический опыт или платное (довольно дорогостоящее) обучение.
В-третьих, нужно быть морально готовыми, что плата за обслуживание возрастет, ведь чтобы получить экономию, сначала нужно вложиться в реконструкцию и ремонт.
Там, где все эти факторы совпали, получается очень неплохое ТСН. В Мурманске такие работают в основном на базе бывших ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), то есть родом еще из 90-х, а то и 80-х годов прошлого века. А вот успешных товариществ, созданных в последние годы, что-то не припоминается.
Виртуальные советы
Теперь переходим к советам домов. Вы, наверное, будете смеяться, но в вашем доме совет, скорее всего, уже был создан. Так как это прямое требование Жилищного кодекса РФ!
Читаем ст. 161.1 ЖК РФ: «В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме».
Причем если собственники совет дома сами не избрали, то заниматься этим должны органы местного самоуправления.
Ст. 161.2 ЖК РФ: «Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья».
Дело в нюансах
Однако, как часто бывает с нашим жилищным законодательством, все дело в нюансах. Во-первых, в той же статье 161.1 ЖК РФ указано: «Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется». А что у нас бывает с тем, что по закону создать требуется, но регистрировать не обязательно, все знают.
Во-вторых, внимательно читаем ст. 161.2 ЖК РФ, особенно вот это место: «Орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома…». Включить вопрос в повестку – это вовсе не обязательно избрать совет МКД.
В общем, требование есть, и советы, скорее всего, были созданы (помнится, лет 7–8 назад массово проходили собрания по их избранию), вот только по большей части – виртуальные, для галочки.
Автор этих строк приносит извинения за большие цитаты из документов, но здесь – уж больно яркий пример несовершенства нашего жилищного законодательства: в самом законе изначально заложена необязательность его исполнения.
А жаль, ведь создание совета дома реально может решить многие проблемы.
Вопрос о полномочиях
В настоящее время совет многоквартирного жилого дома по своим полномочиям уже практически сравнялся с товариществом собственников недвижимости, но при этом избавлен от многих недостатков ТСН.
Во-первых, совет дома не является юридическим лицом. А это значит – долой отчетность, налоги, ведение бухгалтерского учета и все прочие прелести, свойственные любой организации.
Во-вторых, совет дома не является управляющей организацией в доме. А значит, неплательщики остаются головной болью «управляек», за все просчеты и недостатки в обслуживании отвечают также УК.
В-третьих, советы домов не имеют доступа к денежным средствам жильцов, то есть всевозможные мошеннические схемы здесь не работают.
В-четвертых, совет может от лица собственников заключить договор с управляющей компанией на обслуживание, и такой договор гораздо сложнее подделать, чем тот же протокол решения общего собрания собственников о выборе «управляйки». Таким образом, есть защита еще и с этой стороны.
В-пятых, собственники могут (и, пожалуй, должны, а почему это так важно – поговорим чуть ниже) принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома.
Ну и так далее, перечислять можно долго. Полномочий у советов реально много, и они постоянно расширяются.
Но самое главное, совет многоквартирного жилого дома дает нашей системе ЖКХ именно то, чего ей больше всего не хватает. А именно: надзор и контроль со стороны самих собственников за работой управляющей компании. Такой контроль намного лучше, чем со стороны ГЖИ или администрации, потому что он заинтересованный и постоянный.
Вы нам должны!
Вторая важнейшая функция совета – это мостик между жильцами и «управляйкой». У нас ведь как в ЖКХ? Есть две стороны – собственники и УК, которые ведут между собой непримиримую борьбу, десятилетиями выясняя, кто кому должен.
Конечно, совет дома не устранит все конфликтные ситуации и не решит проблему неплательщиков, но он, по крайней мере, поможет упорядочить отношения с «управляйкой» и сэкономить жильцам их же деньги.
Возьмем типичную ситуацию: в доме есть несколько сложных проблем – скажем, течет кровля и не отремонтирован подъезд. УК готова их решить, но не все сразу, потому что на все сразу средств, собранных с дома, не хватает. В первую очередь планирует заняться кровлей.
Но тут находится жилец, который пишет жалобу в надзорные органы о неприглядном виде подъезда. Он живет на первом этаже, до текущей кровли ему дела нет. «Управляйке» выписывается предписание – отремонтировать подъезд. Любые доводы о том, что сначала нужно делать кровлю, иначе весь ремонт насмарку, не принимаются.
Дальше возможны варианты. Вариант первый: УК делает ремонт подъезда, и через дырявую кровлю его смывает первым же дождем. Деньги потрачены зря, зато предписание выполнено. При этом напоминаем, что ремонт делался на средства, собранные с жителей.
Вариант второй: УК все-таки делает кровлю и получает штраф за неисполненное вовремя предписание по подъезду. Штраф, кстати, опять-таки оплачивается из средств, собранных с жильцов (других денег у УК нет).
И наконец, вариант третий: УК вообще ничего не делает и получает штраф.
А теперь аналогичная ситуация, но уже с действующим советом дома. Конечно же, в первую очередь будет отремонтирована кровля: собственники же не враги сами себе. То есть взаимодействие с советом дома позволяет УК правильно расставить приоритеты по очередности ремонтов и при этом избежать штрафов.
Решение – за собственниками
Почему же работающих советов так мало? Причин две. Первая: инертность граждан. Жителей, может, и не устраивает работа «управляйки», но они и пальцем не пошевелят, чтобы что-то изменить. Активны только те, кому реально нужна помощь – ведь именно над их квартирой протекает кровля, под ними в подвале прорвало канализацию. Но такие всегда в меньшинстве. Хотя на их месте может оказаться каждый.
И вторая причина: потому что работа членов совета дома, как правило, не оплачивается. А это именно работа, причем сложная и отнимающая много времени и сил. Лазить с представителями УК по подвалам и чердакам, просчитывать экономику, убеждать соседей скинуться на какой-нибудь дорогостоящий ремонт (ту же замену бойлера), работать с неплательщиками – это намного сложнее, чем поругать ЖКХ вечером на кухне или написать в социальной сети негативный комментарий о том, какие в УК работают негодяи.
Поэтому так важно, что собственники сейчас имеют право принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома. И по мнению автора, должны это сделать, если хотят, чтобы совет реально работал.
Подводя итог, можно сказать следующее. Решение, что создавать или не создавать в доме, конечно, за собственниками. Но, по мнению автора этих строк, совет дома все-таки выглядит перспективнее: создавать проще, ответственность меньше, функционал почти такой же, как у товарищества. А самое главное – нет никаких проблем, чтобы «заматеревший», набравшийся опыта совет дома со временем преобразовался в правление ТСН.
Решение, что создавать или не создавать в доме, конечно, за собственниками. Но, по мнению автора этих строк, совет дома все-таки выглядит перспективнее: создавать проще, ответственность меньше, функционал почти такой же, как у товарищества. А самое главное – нет никаких проблем, чтобы «заматеревший», набравшийся опыта совет дома со временем преобразовался в правление ТСН.
Дмитрий ВАРЗУГИН.
Фото из архива редакции.
