#Все теги

Что лучше создать мурманчанам: совет дома или ТСН?

25.11.202008:59

В рубрике «Школа ЖКХ» мы продолжаем разбирать сложные и спорные вопросы,  связанные с жилищным законодательством. И главный из них – это, конечно, как жителям навести порядок и улучшить обслуживание  в своем многоквартирном жилом доме.  Недавно в «Вечерний Мурманск» пришло письмо, в котором жильцы  одного из мурманских МКД рассказали,  что их сейчас активно агитируют  за создание ТСН – товарищества  собственников недвижимости (так теперь правильно называется ТСЖ)  либо совета дома. Мурманчане спрашивают у «Вечерки», чем отличается совет дома от ТСН, для чего они нужны,  и что из них лучше создать.

Форма управления

Первое, о чем хотелось бы сказать: любая форма самоорганизации и самоуправления жильцов  лучше, чем их полное отсутствие. Как показывает практика, в домах, где жители организованы, обслуживание улучшается. Так что на главный вопрос ЖКХ: «Помогает ли создание ТСН или совета дома улучшить качество жилищных услуг?» – ответ положительный.

Но здесь важно понимать, что речь идет именно о самоорганизации, причем на продолжительный период времени: когда собственники помещений постоянно и активно интересуются делами дома, сообща решают проблемы. Разовая акция, когда все собрались и покричали друг на друга, а затем кого-то выбрали и переложили на этих людей бремя ответственности за МКД, не поможет ни в случае с ТСН, ни в случае с советом дома.

Теперь конкретно по заданным вопросам. Начнем с ТСН. Главное отличие товарищества собственников недвижимости от совета дома в том, что товарищество является юридическим лицом. Со всеми вытекающими последствиями. Такими, как, например,  необходимость вести бухгалтерскую  и прочую отчетность, платить налоги и зарплату, подавать всевозможные данные в различные инстанции и так далее.

Второе принципиальное отличие: товарищество само по себе является формой управления МКД и, соответственно, несет полную ответственность за все, что происходит в доме, в том числе за различные проблемные ситуации, качество ремонта и обслуживания.

По сути, правление ТСН – это та же управляющая компания, только ее руководство набрано из жильцов этого же дома или группы домов, благодаря чему имеет более тесную связь с собственниками. При этом у товарищества, как правило, нет своей материально-технической базы, персонала, поэтому для обслуживания дома нанимаются подрядные организации, например, те же УК.

Товарищество для «управляйки»

В Мурманске ранее была очень распространена практика, когда товарищества собственников жилья (на тот момент были еще ТСЖ) в домах активно создавали именно «управляйки».

Технология такая: УК находила в доме инициативного гражданина, мотивировала его, а он всех подбивал на создание товарищества, становился его председателем, а затем заключал с УК (которая его проталкивала на этот пост) договор на обслуживание дома по подряду.

Для управляющей компании это очень выгодно: деньги она получает те же, но при этом полностью снимает с себя всякую ответственность за дом. Неплательщики – это уже не ее головная боль, равно как и различные претензии и штрафы со стороны надзорных органов за нарушение норм и правил содержания МКД (штрафы накладываются на само товарищество, а УК в данном случае – только подрядчик).

В принципе, товарищество – это большая ответственность для всех собственников. Ведь здесь уже не придешь в УК и не скажешь: «Я плачу деньги, и мне плевать, что остальные собственники не платят, должны – значит, делайте». В ТСН ты фактически платишь сам себе и сам же отвечаешь за содержание дома. А люди у нас привыкли к тому, что за содержание дома отвечает кто угодно, только не собственник помещения.

В итоге по факту у нас на одно успешное товарищество, которое всем ставят в пример, десятки прогоревших и разорившихся. 

Риски ТС

«Как же так? – спросят читатели. – Ведь нас раньше убеждали, что ТСЖ или ТСН – это чуть ли не панацея от всех бед в ЖКХ, а тут куда ни кинь – всюду клин?». Не волнуйтесь. На самом деле товарищество по-прежнему остается лучшей формой управления жилым домом.

Однако для того, чтобы оно успешно работало, нужно, чтобы сошлось слишком много факторов.

Во-первых, как говорилось выше, необходимо, чтобы собственники помещений активно участвовали в жизни дома. И не только для принятия решений, но и для контроля: в ТСН у правления есть прямой доступ к средствам жителей, а значит, там крайне высок соблазн присвоить эти средства.

Во-вторых, председателем ТСН может быть только очень грамотный специалист, хорошо разбирающийся в вопросах ЖКХ. Такие сейчас на вес золота, а значит, очень дорого стоят. Просто инициативный гражданин со знаниями из Интернета не подойдет – нужен практический опыт или платное (довольно дорогостоящее) обучение.

В-третьих, нужно быть морально готовыми, что плата за обслуживание возрастет, ведь чтобы получить экономию, сначала нужно вложиться в реконструкцию и ремонт.

Там, где все эти факторы совпали, получается очень неплохое ТСН. В Мурманске такие работают в основном на базе бывших ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), то есть родом еще из 90-х, а то и 80-х годов прошлого века. А вот успешных товариществ, созданных в последние годы, что-то не припоминается.

Виртуальные советы

Теперь переходим к советам домов. Вы, наверное, будете смеяться, но в вашем доме совет, скорее всего, уже был создан. Так как это прямое требование Жилищного кодекса РФ!

Читаем ст. 161.1 ЖК РФ: «В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме».

Причем если собственники совет дома сами не избрали, то заниматься этим должны органы местного самоуправления.

Ст. 161.2 ЖК РФ: «Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья».

Дело в нюансах

Однако, как часто бывает с нашим жилищным законодательством, все дело в нюансах. Во-первых, в той же статье 161.1 ЖК РФ указано: «Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется». А что у нас бывает с тем, что по закону создать требуется, но регистрировать не обязательно, все знают.

Во-вторых, внимательно читаем ст. 161.2 ЖК РФ, особенно вот это место: «Орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома…». Включить вопрос в повестку – это вовсе не обязательно избрать совет МКД.

В общем, требование есть, и советы, скорее всего, были созданы (помнится, лет 7–8 назад массово проходили собрания по их избранию), вот только по большей части – виртуальные, для галочки.

Автор этих строк приносит извинения за большие цитаты из документов, но здесь – уж больно яркий пример несовершенства нашего жилищного законодательства: в самом законе изначально заложена необязательность его исполнения.

А жаль, ведь создание совета дома реально может решить многие проблемы.

Вопрос о полномочиях

В настоящее время совет многоквартирного жилого дома по своим полномочиям уже практически сравнялся с товариществом собственников недвижимости, но при этом избавлен от многих недостатков ТСН.

Во-первых, совет дома не является юридическим лицом. А это значит – долой отчетность, налоги, ведение бухгалтерского учета и все прочие прелести, свойственные любой организации.

Во-вторых, совет дома не является управляющей организацией в доме. А значит, неплательщики остаются головной болью «управляек», за все просчеты и недостатки в обслуживании отвечают также УК.

В-третьих, советы домов не имеют доступа к денежным средствам жильцов, то есть всевозможные мошеннические схемы здесь не работают.

В-четвертых, совет может от лица собственников заключить договор с управляющей компанией на обслуживание, и такой договор гораздо сложнее подделать, чем тот же протокол решения общего собрания собственников о выборе «управляйки». Таким образом, есть защита еще и с этой стороны.

В-пятых, собственники могут (и, пожалуй, должны, а почему это так важно – поговорим чуть ниже) принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома.

Ну и так далее, перечислять можно долго. Полномочий у советов реально много, и они постоянно расширяются.

Но самое главное, совет многоквартирного жилого дома дает нашей системе ЖКХ именно то, чего ей больше всего не хватает. А именно: надзор и контроль со стороны самих собственников за работой управляющей компании. Такой контроль намного лучше, чем со стороны ГЖИ или администрации, потому что он заинтересованный и постоянный.

Вы нам должны!

Вторая важнейшая функция совета – это мостик между жильцами и «управляйкой». У нас ведь как в ЖКХ? Есть две стороны – собственники и УК, которые ведут между собой  непримиримую  борьбу,  десятилетиями  выясняя, кто кому должен.

Конечно, совет дома не устранит все конфликтные ситуации и не решит проблему неплательщиков, но он, по крайней мере, поможет упорядочить отношения с «управляйкой» и сэкономить жильцам их же деньги.

Возьмем типичную ситуацию: в доме есть несколько сложных проблем – скажем, течет кровля и не отремонтирован подъезд. УК готова их решить, но не все сразу, потому что на все сразу средств, собранных с дома, не хватает. В первую очередь планирует заняться кровлей.

Но тут находится жилец, который пишет жалобу в надзорные органы о неприглядном виде подъезда. Он живет на первом этаже, до текущей кровли ему дела нет. «Управляйке» выписывается предписание – отремонтировать подъезд. Любые доводы о том, что сначала нужно делать кровлю, иначе весь ремонт насмарку, не принимаются.

Дальше возможны варианты. Вариант первый: УК делает ремонт подъезда, и через дырявую кровлю его смывает первым же дождем. Деньги потрачены зря, зато предписание выполнено. При этом напоминаем, что ремонт делался на средства, собранные с жителей.

Вариант второй: УК все-таки делает кровлю и получает штраф за неисполненное вовремя предписание по подъезду. Штраф, кстати, опять-таки оплачивается из средств, собранных с жильцов (других денег у УК нет).

И наконец, вариант третий: УК вообще ничего не делает и получает штраф.

А теперь аналогичная ситуация, но уже с действующим советом дома. Конечно же, в первую очередь будет отремонтирована кровля: собственники же не враги сами себе. То есть взаимодействие с советом дома позволяет УК правильно расставить приоритеты по очередности ремонтов и при этом избежать штрафов.

Решение – за собственниками

Почему же работающих советов так мало? Причин две. Первая: инертность граждан. Жителей, может, и не устраивает работа «управляйки», но они и пальцем не пошевелят, чтобы что-то изменить. Активны только те, кому реально нужна помощь – ведь именно над их квартирой протекает кровля, под ними в подвале прорвало канализацию. Но такие всегда в меньшинстве. Хотя на их месте может оказаться каждый.

И вторая причина: потому что работа членов совета дома, как правило, не оплачивается. А это именно работа, причем сложная и отнимающая много времени и сил. Лазить с представителями УК по подвалам и чердакам, просчитывать экономику, убеждать соседей скинуться на какой-нибудь дорогостоящий ремонт (ту же замену бойлера), работать с неплательщиками – это намного сложнее, чем поругать ЖКХ вечером на кухне или написать в социальной сети негативный комментарий о том, какие в УК работают негодяи.

Поэтому так важно, что собственники сейчас имеют право принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома. И по мнению автора, должны это сделать, если хотят, чтобы совет реально работал.

Подводя итог, можно сказать следующее. Решение, что создавать или не создавать в доме, конечно, за собственниками. Но, по мнению автора этих строк, совет дома все-таки выглядит перспективнее: создавать проще, ответственность меньше, функционал почти такой же, как у товарищества. А самое главное – нет никаких проблем, чтобы «заматеревший», набравшийся опыта совет дома со временем преобразовался в правление ТСН.

Решение, что создавать или не создавать в доме, конечно, за собственниками. Но, по мнению автора этих строк, совет дома все-таки выглядит перспективнее: создавать проще, ответственность меньше, функционал почти такой же, как у товарищества. А самое главное – нет никаких проблем, чтобы «заматеревший», набравшийся опыта совет дома со временем преобразовался в правление ТСН.

Дмитрий ВАРЗУГИН.

Фото из архива редакции.

ПнВтСрЧтПтСбВс
Читайте также
Вид:
Вчера
26.01.202121:56 Погода в Мурманске на 27 января Завтра в областном центре синоптики прогнозируют небольшой снег на протяжении всего дня. Максимальный уровень влажности составит 82 процентов. Ветер северо-восточный, до 3,9 метров в секунду. ... 26.01.202121:40 В Мурманске временно ограничат парковку транспортных средств Согласно постановлению администрации города  № 146  «Об организации дорожного движения во время проведения снегоуборочных работ на улично-дорожной сети города Мурманска», в ... 26.01.202121:24 Мурманская библиотека для слепых приглашает на онлайн-лекцию На сайте Мурманской областной специальной библиотеки для слепых и слабовидящих доступна лекция «Адаптация библиотечно-информационной среды для лиц, не владеющих средствами вербальной ... 26.01.202121:08 В Финляндии начинается массовая вакцинация от коронавируса В данный момент запись на получение прививки от COVID-19 открылась для жителей региона Уусима, сообщает портал Yle. Также на этой неделе массовая вакцинация начнется в Эспоо, а на следующей - в ... 26.01.202120:52 Кандалакшане пытаются разгадать тайну каменного сарая Предназначением каменной постройки заинтересовался местный житель Владимир Браерский. Вопрос о здании на улице Спекова мужчина задал на своей странице в социальной сети «вКонтакте».  ... 26.01.202120:44 Мурманский аэропорт принимает самолеты с задержкой Представители воздушной гавани сообщают, что задержки с прибытием некоторых рейсов связаны со сложными метеоусловиями. Напомним, на территории Мурманской области сегодня прошел снегопад и бушует ... 26.01.202120:36 В Мурманске пропал 55-летний мужчина Дмитрий Валерьевич Чумляков исчез 21 января. Около девяти часов вечера мужчина вышел из дома, располагающегося на улице Инженерной, и перестал выходить на связь. В данный момент его местонахождение ... 26.01.202120:20 Администрация города Мурманска поможет пострадавшим от пожара северянам Сегодня Евгений Никора, депутат Совета депутатов города Мурманска Татьяна Елпанова и представители администрации встретились с жителями дома №20, который располагается на улице Анатолия Бредова. ... 26.01.202120:04 Разыскиваются свидетели ДТП на автодороге Мишуково-Снежногорск Авария произошла 22 января в 14.30 на 22 километре автодороги Мишуково-Снежногорск. Неустановленный водитель за рулем кроссовера черного цвета при встречном разъезде врезался в «Митсубиси ... 26.01.202119:48 В Мурманске дамы любят погромче С полуночи и до восьми утра жители дома № 95 на Кольском проспекте в Мурманске не сомкнули глаз из-за выкрутасов одной из северянок. Стены квартир сотрясались от зажигательных ритмов вперемешку с ... 26.01.202119:32 Ежемесячную выплату из материнского капитала мамы теперь получат быстрее С 1 февраля изменится график перечисления ежемесячной выплаты за счет материнского капитала. Как пояснили в региональном отделении Пенсионного фонда России, порядок будет следующим: первая сумма ... 26.01.202119:16 «Североморск» стрелял по целям в Баренцевом море Большой противолодочный корабль Северного флота «Североморск» провел артиллерийские и зенитные ракетные стрельбы по морским и воздушным целям. Боевые расчеты отработали поражение цели ... 26.01.202119:00 В Мурманской области пройдут 39 спортивных соревнований В регионе пройдут 39 всероссийских спортивных соревнований по 18 видам спорта.  Так, в регионе состоятся четыре чемпионата и три первенства России, пять чемпионатов и десять первенств СЗФО, ... 26.01.202118:45 В библиотеках Мончегорска изменится режим работы С  февраля для удобства читателей увеличивается время работы библиотек.Центральная городская библиотека:Понедельник-четверг: с 9.00 до 19.00.Суббота, воскресенье, предпраздничные дни: с 11.00 до ... 26.01.202118:29 Сформирован рейтинг муниципалитетов Мурманской области по уровню открытости бюджетных данных Министерством финансов Мурманской области проведен IV этап мониторинга открытости бюджетных данных муниципальных образований в 2020 году. Оценивались показатели, отражающие открытость проектов ... 26.01.202118:13 Комитет по туризму Мурманской области возглавит Александр Елисеев Председателем регионального Комитета по туризму с 26 января  становится Александр Елисеев. Исполнявший обязанности главы Комитета Максим Бугаев продолжит работу в качестве заместителя ... 26.01.202117:57 В МФЦ помогают записаться на прививку от CОVID-19 Мурманчане, которые не имеют доступа в Интернет, средств связи или навыков работы с цифровыми сервисами, могут получить помощь в оформлении записи на вакцинацию от коронавируса в многофункциональных ... 26.01.202117:41 52-летний вор-редицивист из Апатитов чуть не заколол северянина шампуром ради копилки Индицент произошел в квартире, располагающейся в одном из домов на улице Советской. Двое мужчин ворвались в квартиру 61-летнего пенсионера. Примечательно то, что один из них ранее уже бывал в гостях ... 26.01.202117:25 В России от коронавируса умерли еще 564 человека На 26 января 2021 в России зафиксирован 3 756 931 случай заражения коронавирусом. За последние сутки число зараженных выросло на 18 241 человек. ... 26.01.202117:10 Снежногорских библиотекарей навещают снегири и синицы Жительница Снежногорска Ирина Радутная поделилась в социальной сети «ВКонтакте» фотографиями птиц. Синички и снегири приземлились у окна местной библиотеки, чтобы полакомиться ... 26.01.202116:55 Мурманские спасатели проверили лед на городских водоемах Сотрудники Мурманского арктического комплексного аварийно-спасательного центра вместе со специалистами Государственной инспекции по маломерным судам проверили состояние льда на городских водоемах. ... 26.01.202116:41 В Мурманске сегодня будет снежно Днем и вечером 26 января в Мурманской области ожидается сильный снег. Специалисты единой дежурно-диспетчерской службы предупреждают северян о возможных нарушениях в электроснабжении, в работе ... 26.01.202116:28 В Мурманске нашлась пропавшая пенсионерка О пропаже 81-летней Анны Манив стало известно сегодня, 26 января. Как сообщали волонтеры поискового отряда «Мурманспас», северянка 25 января ушла из дома № 29 на улице Достоевского и ... 26.01.202116:14 В мурманской «научке» прошли необычные съемки #Видео Мурманская рок-группа «Нереида» снимала в мурманской областной научной библиотеке клип «Дым».Роли в клипе исполнили не только люди, но и животные. 26.01.202116:00 Прощание с руководителем Мурманской организации «Жители блокадного Ленинграда» состоится 29 января 22 января на 84 году жизни после тяжелой болезни скончалась Бонина Галина Михайловна, организатор и бессменный руководитель Мурманской городской общественной организации «Жители ... 26.01.202115:57 Мурманчанин напечатал себе права Ночью в Мурманске сотрудники ДПС остановили иномарку «Ауди». Машиной управлял 33-летний мужчина. Он предъявил инспекторам права. Вид документа насторожил их. Сотрудники Госавтоинспекции ... 26.01.202115:44 В Мурманске ищут очевидцев серьезного ДТП с пешеходом 1 июня около 22 часов на проезжей части в районе дома № 16 на улице Бондарная неустановленный автомобиль сбил пешехода. В результате человек получил травмы, квалифицирующиеся как тяжкий вред ... 26.01.202115:30 Мурманские экологи примут бумагу, пакеты, пластик и алюминий Первый в 2021 году сбор макулатуры мурманское экологическое движение «Природа и молодежь» проведет вместе со сбором пластика, полиэтилена и алюминия 30 и 31 января. В оба дня с с 12:00 до ... 26.01.202115:17 В Мурманске автобус столкнулся с легковушкой Авария произошла на проспекте Кольский у парковки торгово-развлекательного центра «Северное Нагорное». Дорогу не смогли поделить автобус № 108, который следует по маршруту Мурманск ... 26.01.202115:04 В мире коронавирус выявили у ста миллионов человек На 26 января 2021 в мире зафиксировано 100 331 754 случая заражения Covid-19. За последние сутки число зараженных выросло на 204 996 человек. Общее число ... 26.01.202114:50 В Мурманске задержали похитителя женской одежды В гипермаркете в Октябрьском округе сотрудники областной Росгвардии задержали мурманчанина. Мужчина пронес мимо кассы женскую куртку и продукты почти на четыре тысячи рублей. На выходе из магазина ... 26.01.202114:36 Мурманский авиакласс посещают 25 юных мурманчан Небо, самолет, романтика. Кто из мальчишек хоть раз не мечтал оказаться за штурвалом самолета и, управляя многотонной машиной, легко поднять ее выше облаков? Девчонки наверняка представляли себя в ... 26.01.202114:23 В аварии в Мурманске сильно пострадали машины #Видео На перекрестке улиц Старостина и Мира 25 января произошла авария. Водитель за рулем автомобиля «Опель» при повороте налево врезался в легковушку «Ссанг Йонг». Люди в аварии ... 26.01.202114:09 Дорожники продолжают наводить порядок на улицах Мурманска За сутки рабочие муниципального учреждения «Управление дорожного хозяйства» с улиц вывезли 1286 тонн снега. За рулем спецтехники трудились 140 рабочих. Сугробы и мусор дорожники ... 26.01.202113:56 На крейсере «Адмирал Кузнецов» от огня никто не пострадал В понедельник в половину третьего дня на причале судоремонтного завода №35 случилось возгорание на крейсере «Адмирал Кузнецов». Во время газосварки сломался редуктор (прибор для ... 26.01.202113:42 В Мурманске произошло ДТП с участием трех машин 26 января на проспекте Кольский у дома № 81 произошла авария из трех машин. Водитель за рулём автомобиля марки «Вольво» не справился с управлением. Машину занесло, и она влетела сначала в ... 26.01.202113:29 В Мурманской областной детско-юношеской библиотеке начался «БиблиоДвиж» Так называется молодежный культурно-досуговый центр, в который будут заманивать старшеклассников и студентов, бесцельно слоняющихся по торговым центрам. Секреты успеха Библиотеки как учреждения по ... 26.01.202113:15 В Апатитах появится студия творческого развития личности для подростков Апатитчанин Олег Куртанидзе вошел в число победителей конкурса Фонда Президентских грантов с проектом создания в Апатитах театральной студии творческого развития личности «Метод» для ... 26.01.202113:01 Мурманский туристский центр раздает открытки за вопросы Бесплатно получить открытки с видами Мурманска, нарисованными акварелью, могут все обратившиеся за консультацией в Туристский информационный центр Мурманской области (проспект Ленина, 82, 1 этаж). Об ... 26.01.202112:48 В Верхнем Луостари 650 человек остались без горячей воды Сегодня, 26 января, в девять часов водоснабжение отключили в десяти пятиэтажных домах населенного пункта Верхнее Лоустари. Без горячей воды остались 650 человек. Ее отключили в связи с заменого ...