Недавно в СМИ появилось сообщение о том, что Совет Федерации РФ направил Минстрою и Минэку РФ рекомендации по разработке методики формирования стоимости работ и услуг управляющих организаций по содержанию и ремонту многоквартирных домов. Ведомство советует создать технологию расчета для трех видов тарифов: «Эконом», «Комфорт» и «Премиум». При этом текущий ремонт предлагается вынести отдельной строкой в платежном документе, предварительно согласовав с жильцами стоимость всех запланированных работ.
Зачем потребовалось унифицировать тарифы и почему предложения Совфеда заслуживают внимательного рассмотрения – об этом в нашем сегодняшнем материале.
Такие разные тарифы
Ответить на вопрос: «Зачем унифицировать тарифы «управляшек»?» не сложно. Главная причина в том, что большинство жителей в России (и Мурманск в данном случае – не исключение) досконально не знают или не понимают, за что они вносят деньги, оплачивая жилищно-коммунальные счета.
С коммунальными ресурсами хоть какая-то ясность есть – все-таки платеж за газ, электроэнергию, тепло или воду рассчитывается на основании установленных тарифов на тот или иной ресурс (хотя вопросы по этим тарифам, конечно же, имеются). Но за какие работы мы платим управляющим компаниям, для людей тайна за семью печатями.
Часто можно услышать: «Я столько плачу «управляшке», что в подъезде полы мыть должны каждый день с шампунем» или «За такие деньги дворник должен мусор у моей двери забирать и сам на помойку относить» и так далее.
Многие уверены, что управляющая компания должна заниматься только уборкой подъездов и дворовой территории.
Справедливости ради нужно отметить, что управление многоквартирным домом – сложная работа, требующая большого количества знаний и высокой квалификации. Но вот в чем она заключается и сколько конкретно должна стоить – не понятно.
Почему, например, в одном доме тариф 25 рублей с квадратного метра, а в соседнем – 40 рублей, хотя набор услуг и там, и там примерно одинаковый?
Два года назад «Вечерний Мурманск» писал о тарифе на услуги ООО «Управляющая компания Мурманской области» в общежитии на Кольском проспекте, 114/1. Он составлял 91 рубль 89 копеек с квадратного метра площади. Что на тот момент было выше среднего тарифа на услуги «управляшек» в Мурманске более чем в три раза!
И ведь под каждое выполненное действие было подведено финансово-экономическое
обоснование. Например, влажная уборка и мытье в этом общежитии стоили для жильцов свыше 47 рублей с квадратного метра. То есть больше, чем в других домах стоили все услуги УК, вместе взятые!
Вот для того, чтобы не было такого разброса тарифов, и потребовалась их унификация.
Такие разные дома
В целом-то идея унифицировать тарифы здравая. Но есть одна очень серьезная проблема: дома слишком разные. И затраты на их содержание сильно отличаются.
Возьмем, к примеру, два дома одного проекта, стоящие рядом. Первый вопрос: «Какая у них придомовая территория и что на ней расположено?». Ее площадь может отличаться в разы, соответственно, и затраты на ее содержание – тоже. Кроме того, у одного дома во дворе имеются только тротуар и зеленая зона, а у другого – автопарковка, которую зимой нужно убирать и снег вывозить. В итоге получается, что стоимость обслуживания даже одинаковой по размеру придомовой территории может быть разной.
Идем дальше. Дома-то у нас, может, и одного проекта, а вот материалы, которые использовались при их строительстве, могут сильно отличаться. Кроме того, первый дом строили основательно, а второй – сдавали в конце месяца с недоделками. Все это обязательно скажется на стоимости обслуживания.
Или еще пример: один дом стоит в глубине двора, а другой – с краю и испытывает повышенные ветровые нагрузки. Из-за этого у второго здания постоянные проблемы с межпанельными швами, проводить их герметизацию требуется намного чаще, а из-за сырости в подъезде часто отваливается штукатурка.
И так далее, список можно продолжать до бесконечности. И это мы еще сравнили два дома одного проекта в одном городе!
Подводя черту, можно сказать, что методика формирования стоимости работ и услуг управляющих компаний по содержанию и ремонту многоквартирных домов если и будет разработана, то эталонные тарифы в ней будут очень и очень усредненными.
Тем не менее эти эталоны крайне нужны. Хотя бы для понимания, сколько должны стоить услуги управляющей компании по обслуживанию того или иного дома, чтобы УК свои ценники необоснованно не завышали.
Такие разные ремонты
В СМИ и в экспертной среде почему-то особенно активно обсуждается первая часть предложений Совфеда – про унификацию тарифов «управляшек». Гораздо меньше внимания уделяется второй части – про необходимость вынести текущий ремонт отдельной строкой в платежном документе и о согласовании с собственниками помещений стоимости всех запланированных работ. А ведь именно эта инициатива, если она будет принята и станет нормативным актом, может произвести настоящую революцию в сфере ЖКХ, одним махом сняв огромное количество проблем.
Давайте разберем несколько типичных спорных ситуаций во взаимоотношениях между УК и жильцами, которые сейчас являются неразрешимыми.
Например, в подъезде дома давно требуется провести косметический ремонт. Жильцы обращаются в свою управляющую компанию. Что они сейчас чаще всего слышат в ответ? Что денег на выполнение данных работ в настоящее время у «управляшки» нет в связи с:
- низкими тарифами на обслуживание;
- большими долгами жильцов дома;
- дороговизной материалов (нужное подчеркнуть).
Тогда жители обращаются с жалобой в администрацию города или жилищную инспекцию (сейчас – Министерство государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области), или в прокуратуру, или в суд, или во все инстанции сразу.
Надзорные органы проводят проверки, выписывают предписания, суд принимает решение, и через какое-то время (как правило, очень нескоро) управляющая компания все-таки приступает к ремонту подъезда. Или не приступает. Потому что у УК есть свои механизмы защиты от подобных действий жильцов. Например, если ремонт очень дорогостоящий, она может предпочесть заплатить штраф. Или сменить название и потом взять в управление тот же дом, но уже как другое юридическое лицо. Или просто обанкротиться.
В итоге – бездна потраченных нервов и времени, а подъезд так и остался неотремонтированным.
И такое простое решение!
То же самое можно рассказать и про любой другой дорогостоящий текущий ремонт в многоквартирном доме: будь то ремонт кровли, асфальтирование ям на придомовой территории, покраска входных групп, замена стояков и так далее.
Почти любая УК будет стараться всеми способами уклоняться от проведения таких работ, потому что они ей крайне невыгодны.
И вот по какой причине: для многих «управляшек» платежи за текущий ремонт, поступающие от жителей, являются что-то вроде дополнительной «финансовой подушки», потому что в тарифе текущий ремонт есть, а проводить его необязательно.
Посмотрите свой договор с управляющей компанией (можно скачать с сайта ГИС ЖКХ) и вы увидите, что в договоре плата именно за текущий ремонт, как правило, очень невысока. Чаще всего речь идет о нескольких рублях с квадратного метра или о нескольких сотнях рублей в месяц в зависимости от метража квартиры. А в пересчете на весь дом эти несколько сотен рублей с каждой квартиры превращаются в тысячи и десятки тысяч рублей в месяц, в сотни тысяч – в год. Но в том-то и дело, что на проведение всех видов текущего ремонта требуется намного больше денег. Ведь у нас в большинстве домов требуется и ремонт подъездов, и кровель, и входных групп, и швов, и асфальтирование придомовой территории, и многое другое – сразу!
Плюс к тому из денег за текущий ремонт очень удобно покрывать убытки управляющих компаний, которые они несут из-за неплатежей жителей.
Вот и получается, что УК проводит все эти работы по остаточному принципу и только тогда, когда сильно прижмет. А собранные с жильцов деньги использует на другие цели.
А теперь представим, что произойдет, если предложения Совфеда будут приняты.
Во-первых, управляющие компании перестанут автоматически получать деньги за текущий ремонт, в том числе и за тот, который они не делали и не собирались делать.
Во-вторых, жильцы сами будут решать, какой ремонт им необходим и сколько они за него готовы заплатить.
То есть мы наконец-то поймем, за что платим деньги управляющим компаниям и на что они идут. Хотя бы в части текущего ремонта.
А если появятся еще и «эталонные тарифы» на содержание дома, то станет понятнее, сколько мы переплачиваем и за эту услугу.
Дмитрий ВАРЗУГИН.
Фото из архива редакции.
