#Все теги

Почему распадаются товарищества собственников недвижимости?

20.04.202212:52

По состоянию на конец марта этого года в Мурманске, по данным комитета по жилищной политике городской администрации, действовало 129 ТСЖ (сейчас правильнее называть ТСН – товарищество собственников недвижимости). Прибавьте к этому еще 69 ЖСК и ЖК (приравнены к ТСЖ/ТСН) и получите вроде бы вполне благостную картину: в городе есть почти 200 организаций собственников, которые самостоятельно управляют своими домами. А если учесть, что на ту же дату в областном центре работало всего 62 управляющие компании, то кажется, что мурманчане уверенными шагами движутся к реальному самоуправлению в сфере ЖКХ.

Однако на деле все обстоит с точностью до наоборот. Потому что некогда бурный рост количества ТСЖ в последние годы резко приостановился. И на 8 вновь созданных товариществ приходится 7 распавшихся. Да и к тем, что по-прежнему действуют, есть много вопросов по поводу их самостоятельности.

Лукавая статистика

Начнем с того, что не всегда стоит доверять статистике. Во-первых, действительно, в Мурманске в разные годы было создано много товариществ собственников недвижимости (для простоты в дальнейшем это словосочетание в статье будет использоваться для обозначения всех подобных объединений – и товариществ собственников жилья, и жилищных кооперативов, и жилищно-строительных кооперативов). Вот только в управлении у мурманских ТСН в основном по одному, реже по два, еще реже по три-четыре дома (максимум – шесть). В то же время даже средние управляющие компании обслуживают по нескольку десятков домов. А у самой крупной в городе УК «МУЖСК» в управлении свыше 300 домов, то есть больше, чем у всех городских товариществ и кооперативов вместе взятых.

Во-вторых, товарищество товариществу рознь. Из действующих ТСН менее трети реально обслуживают себя самостоятельно, своими силами. В основной же массе у товариществ и кооперативов заключены договоры на обслуживание с управляющими компаниями или обслуживающими организациями. То есть никакой самостоятельностью там даже и не пахнет.

К слову, скрытое управление домами через создание правлений ТСЖ или ТСН – тема довольно интересная, о которой стоит рассказать чуть подробнее. Но сначала о том, почему товарищества часто не являются самостоятельными структурами.

Развалились на стадии создания

С проблемами в организации обслуживания жилого фонда обязательно сталкиваются все вновь созданные товарищества. Потому что это только на первый взгляд кажется, будто вся работа по обслуживанию заключается в подметании и мытье подъездов. На самом деле многоквартирный жилой дом – это сложный инженерный объект, который требует постоянного и профессионального ухода.

Если посмотреть статистику аварийно-диспетчерской службы любой крупной УК, то можно легко убедиться, что ежедневно в жилфонде происходят несколько десятков аварий, которые требуют немедленного вмешательства. Это может быть прорыв канализации в подвале, завоздушивание систем отопления, протечка в радиаторе или на кровле и так далее – внештатные ситуации происходят постоянно, причем в каждом доме. Большинство жильцов могут их даже не замечать, особенно когда напрямую их эти происшествия не затрагивают, но это не значит, что их нет.

Кроме того, существуют еще плановые работы. Такие, как опрессовка и промывка систем отопления летом (которые нужно проводить обязательно и для которых нужны как минимум подготовленный специалист и компрессор), уборка и вывоз снега зимой и так далее.

В итоге очень многие ТСН разваливались еще на стадии создания, сразу после того, как до инициаторов начинало доходить, что для нормального функционирования товарищества недостаточно просто нанять уборщицу за минимальную зарплату, а требуется еще очень много чего.

Скрытое управление

Вот тут-то к только что созданному товариществу и приходила управляющая компания с заманчивым предложением: «Наймите нас, а мы всю работу возьмем на себя». Заключался договор на обслуживание, причем часто за ту же или даже за большую плату, что и была раньше при УК. И лишь спустя некоторое время члены ТСН начинали понимать, как ловко их обманули.

В большинстве случаев «управляйкам» очень выгодно сотрудничать с товариществами собственников недвижимости в качестве подрядной организации. Во-первых, при таком раскладе УК напрочь перестает интересовать вопрос должников. Теперь это головная боль правления ТСН.  У «управляшки» есть договор, в рамках которого она поставляет определенные услуги и получает деньги. Каким образом товарищество собирает деньги на оплату этих услуг – это проблемы самого товарищества. Но обслуживающая организация обязательно потребует полной оплаты – без каких-либо скидок.

Во-вторых, с УК снимается всякая ответственность за несвоевременно проведенные ремонтные работы. Например, если какой-нибудь подъезд в доме давно требует косметического ремонта, а кровля – текущего, то все вопросы опять-таки к правлению ТСН. Соответственно, все штрафы и санкции – туда же.

Что в сухом остатке? Деньги УК получает с дома те же или даже больше, а ответственность практически нулевая.

Доходило до того, что в Мурманске был определенный период, когда сами «управляшки» для прикрытия активно создавали товарищества собственников недвижимости. Находили в доме «нужного собственника», подбивали его на создание ТСН, оказывая всестороннюю помощь в проведении собраний и подготовке документов. Главной задачей такого собственника было после создания в доме товарищества немедленно заключить договор на обслуживание с помогавшей ему УК.

Естественно, большинство  таких  искусственных ТСН быстро ликвидировались. Но некоторые, кстати, существуют до сих пор.

Кадровый вопрос

Когда-то очень давно в одной из своих публикаций автор этих строк назвал три главных условия создания успешного ТСН. Во-первых, желательно, чтобы дом был новый и не требовал капитального ремонта. Потому что в противном случае людям очень трудно будет почувствовать преимущества от создания товарищества. Они неизбежно столкнутся с тем, что в дом придется вкладывать очень много средств. Во-вторых, в доме должны проживать люди примерно одинакового достатка (желательно выше среднего). Ведь вложения все равно потребуются, и лучше бы, чтобы сумма, которую придется выделить из семейного бюджета, была подъемной для всех проживающих. И третье: в доме обязательно должно быть сформировано инициативное ядро – люди, которые и сами бы верили в успех создания товарищества, и соседей могли бы убедить.

Однако по прошествии времени вынужден признать: конечно, это все очень важно, но не главное. Главное условие создания успешного товарищества собственников недвижимости – наличие в доме настоящего лидера. То есть человека, который обладает необходимым уровнем знаний в ЖКХ, свободным временем для организации работы по созданию товарищества, ресурсами для претворения в план своих замыслов. Практика показывает, что такой человек в состоянии и двухэтажку-развалюху привести в должный вид, и деньги собрать для модернизации теплового узла в доме, где проживают небогатые люди, а инициативное ядро только вокруг такого лидера и формируется.

Словом, в деле создания успешного ТСН именно человеческий фактор имеет определяющее значение. А весь опыт работы мурманских товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов эту простую аксиому только подтверждает: если нашелся такой лидер, то живет и процветает товарищество или кооператив, а нет такого человека – надоело ему, перешел на другую работу, уехал в другой регион – тут и товариществу почти всегда приходит конец.

Каким образом можно повысить количество успешных ТСН в Мурманске, понятно: требуются грамотные и честные управдомы. Вопрос только в том, где их взять.

Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из архива редакции

ПнВтСрЧтПтСбВс
Читайте также
Вид:
Вчера
24.05.202220:41 Завтра в Заполярье будет тепло Завтра в Мурманской области ожидается переменная облачность. Без существенных осадков. Ветер юго-восточный умеренный. Температура воздуха ночью от +2 до +7°, местами заморозки до -3°, днем ... 24.05.202220:22 Долгое ожидание нового жилья заставило северян обратиться в прокуратуру Сотрудники прокуратуры провели проверку в Зеленоборском после обращения местных жителей о бездействии администрации. Граждане состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях социального найма во ... 24.05.202220:03 Апатитчане отметят День химика В этом году День химика в России отмечается 29 мая. Однако подготовка к празднику уже стартовала, а посвященные ему мероприятия начались 21 мая – в этот день во Дворце культуры города Кировска ... 24.05.202219:44 Мурманская юридическая клиника помогает беженцам Юридическая клиника, действующая в Мурманском арктическом государственном университете, оказывает бесплатную правовую помощь прибывшим в регион с территории Украины, ДНР, ЛНР. Студенты совместно с ... 24.05.202219:25 Северян приглашают на «Фуршет после премьеры» 3, 4 и 5 июня на сцене Мурманского областного драматического театра состоится премьера спектакля «Фуршет после премьеры» по пьесе Валентина Красногорова. Поставил спектакль режиссёр из ... 24.05.202219:06 Брошенной в мурманском подъезде собаке ищут дом На днях в социальных сетях появилась новость о том, что в одном из подъездов на улице Алексея Хлобыстова находится щенок. Некоторые горожане приняли его за агрессивную собаку, но животное попросту ... 24.05.202218:47 В апатитском фонтане обнаружили два шампура и половину самоката Кроме того, из единственного фонтана, который расконсервировали в Апатитах в прошлую пятницу, вытащили веревку и еще гору мелкого мусора. Как сообщает «Хибинформбюро», от рук вандалов ... 24.05.202218:28 Опасная «заброшка» в Мурманске В спальном районе Мурманска на проспекте Героев-североморцев, 89 среди многоэтажек стоит заброшенное здание. Постройка пустует. Ограждение вокруг частично прохудилось, окна разбиты, а в оконных ... 24.05.202218:09 Северяне отметят День славянской письменности и культуры В рамках празднования Дня славянской письменности и культуры 24 мая на площади Первоучителей перед зданием Мурманской областной научной библиотеки в 13:00 состоится торжественный митинг – ... 24.05.202217:50 Военнослужащие вместе с заполярными альпинистами покоряют Эльбрус Военнослужащие 12-го Главного управления Министерства обороны покорили Эльбрус. На высоту в 5642 метра военнослужащие поднялись в составе экспедиции альпинистов из Мурманской области, организованной ... 24.05.202217:31 Мурманчанину приглянулся чужой перфоратор 28-летний мурманчанин пришел к своим знакомым помочь с ремонтом. Занося в квартиру инструменты, он по невнимательности оставил в подъезде перфоратор, а когда вернулся за ним, не обнаружил устройство ... 24.05.202217:12 В июне центр Мурманска перекроют В июне в Мурманске будет введено временное ограничение движения, остановки и стоянки всех видов транспортных средств на некоторых участках в центре города. Так, 11 июня с 08:00 до 23:59 закроется ... 24.05.202216:53 «Адмирал Левченко» потренируется уничтожать подлодки противника в Баренцевом море Экипаж большого противолодочного корабля «Адмирал Левченко» отработает противолодочные задачи в Баренцевом море. Моряки выполнят поиск, обнаружение, поддержание контакта и ... 24.05.202216:35 Северянину грозит срок за фиктивную регистрацию 40-летний житель поселка Молочный незаконно прописал у себя иностранца. Сотрудники миграционной службы совместно с участковым уполномоченным полиции установили, что поставленный на регистрационный ... 24.05.202216:17 В заброшенном боксе в Мурманске сгорела мебель В два часа ночи 24 мая на проспекте Кольском, 55 случился пожар на территории бывшей автоколонны 1118. Полыхал неэксплуатируемый ремонтный бокс. Пожарные справились с огнем за 25 минут. Стихия ... 24.05.202215:59 Четвертьфинал Мурманской лиги КВН состоится 5 июня В воскресенье, 5 июня в 19 часов, во Дворце культуры и народного творчества имени С. М. Кирова пройдет вторая игра сезона Мурманской официальной лиги КВН 2022 года. За место в полуфинале будут ... 24.05.202215:41 В Заполярье подорожали авиабилеты и услуги стоматологов Полеты воздушным транспортом для северян стали обходиться дороже. Цены на авиабилеты поползли вверх из-за увеличения стоимости обслуживания самолетов. Об этом сообщает Мурманское отделение Банка ... 24.05.202215:23 На улице Осипенко появится новая детская площадка В Мурманске началась подготовка площадок для установки детских игровых и спортивных комплексов. Сегодня глава муниципального образования город Мурманск Игорь Морарь побывал на одном из объектов, где ... 24.05.202215:05 Апатитские пожарные спасли кошку и ищут ей хозяев Новость о том, что пожарные спасли кошку, появилась в социальных сетях. Животное пару дней ютилось по подъездам, а потом собака загнала его на дерево. Неравнодушные северяне заметили кошку и вызвали ... 24.05.202214:47 В Заполярье с ковидом госпитализированы еще три человека В Мурманской области еще три человека были госпитализированы за последние 24 часа с коронавирусом. Всего за сутки ковид выявили у девяти северян, а за все время – у 134 542. Вылечились 11 ... 24.05.202214:30 Очередной мурманский двор преобразится В Мурманске продолжаются работы по благоустройству дворовых территорий в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Глава муниципального образования город Мурманск Игорь ... 24.05.202214:13 Жительница Котласа помогла родиться мурманчанам В сообществах Мурманской области Нина Коровинская, жительница Котласа Архангельской области, искала двоих северян, которым помогла появиться на свет в июле 1999 года. Это произошло в поезде, который ... 24.05.202213:56 Уроженец Кировской области дебоширил в мурманском баре Ночью в баре на проспекте Ленина появился шумный гость. Мужчина вел себя агрессивно, мешал работе персонала и пытался затеять драку с посетителями. Сотрудники заведения вызвали Росгвардию. Дебошира ... 24.05.202213:39 В Мурманске при пожаре пострадал мужчина В половине седьмого вечера 23 мая мурманские пожарные приехали к дому № 6 на улице Полины Осипенко. Во втором подъезде горела однокомнатная квартира. 15 минут потребовалось сотрудникам экстренной ... 24.05.202213:22 Никельчанка убила бывшего возлюбленного 45-летняя жительница Никеля пришла в гости к бывшему возлюбленному 54 лет и его новой сожительнице. В ходе застолья северянка вспомнила старые обиды, поругалась с мужчиной, а затем схватила нож и ... 24.05.202213:05 Житель Гаджиево спас из воды собаку #Видео Сегодня утром на тонкий лед озера Центральное в Гаджиево вышла бездомная собака, а вернуться самостоятельно уже не смогла. На помощь четвероногому пришел местный житель Максим Пигусов. Облачившись в ... 24.05.202212:48 Мурманчанин поверил в объявление-пустышку 37-летний житель областного центра попал в ловушку интернет-мошенников. На одном из сайтов он нашел объявление о продаже автомобильных запчастей и связался с продавцом. Неизвестный попросил оплатить ... 24.05.202212:31 В Мурманске нашли снаряд времен Великой Отечественной войны Поздно ночью в дежурную часть Управления Росгвардии поступила информация о том, что при проведении земельных работ в районе улицы Адмирала флота Лобова был найден предмет, похожий на ... 24.05.202212:14 Мурманскому инвалиду-колясочнику незаконно урезали пенсию Прокуратура Первомайского округа города Мурманска восстановила права местного жителя, которому незаконно урезали пенсию по инвалидности. Об этом «Вечернему Мурманску» сообщили в надзорном ... 24.05.202211:57 Росреестр проведет «горячую линию» Завтра, 25 мая, с 10 до 13 часов региональный Росреестр проведет «горячую линию» по вопросам в сфере геодезии и картографии. Северяне могут проконсультироваться по вопросам, касающимся ... 24.05.202211:40 В Мурманске наказали группу наркодилеров С 3 апреля 2019 года трое мурманчан – женщина и двое мужчин – осуществляли сбыт крупных партий наркотиков с помощью Интернета и закладок. Преступников задержали по очереди в ... 24.05.202211:23 Этой осенью мурманчане оценят преобразившийся берег озера Среднего В Мурманске начались работы по благоустройству зеленой зоны у озера Среднего. Это один из двух проектов, реализуемых в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской ... 24.05.202211:06 Мончегорец требовал денег и угрожал поджогом В Мончегорске мужчина решил компенсировать затаившуюся обиду на соседа и потребовал у него десять тысяч рублей, пообещав в противном случае поджечь дверь его квартиры. Северянин терпеть угроз не стал ... 24.05.202210:49 Для студентов-медиков в МАГУ появятся бюджетные места Мурманский арктический государственный университет открывает набор для обучения по специальности «Лечебное дело» на бюджетной основе. В вузе станет больше на 24 ... 24.05.202210:31 Ограничения полетов на юг России продлили до 31 мая Росавиация продлила закрытие ряда центральных и южных аэропортов России до 31 мая. Напомним, закрытыми остаются 11 аэропортов: Анапа, Белгород, Брянск, Воронеж, Геленджик, Краснодар, Курск, Липецк, ... 24.05.202210:13 Иностранцу не позволили распространять наркотики в Мурманской области #Видео Заполярные наркополицейские узнали о причастности жителя ближнего зарубежья к незаконному обороту наркотических веществ и задержали мужчину. Во время обыска в квартире подозреваемого был обнаружен ... 24.05.202209:55 В Финляндии продолжается групповой этап чемпионата мира по хоккею Казахстан проиграл Германии (4 : 5), Латвия победила Великобританию (4 : 3), Швеция обыграла Норвегию (7 : 1). Сборные России и Беларуси были отстранены от участия в турнире. Их места заняли сборные ... 24.05.202209:37 Заполярный военнослужащий погиб на Украине Мурманская область простилась с ефрейтором Владимиром Викторовичем Аксёновым. Он окончил школу в Умбе, позже получил среднее специальное образование, служил в армии и работал в ... 24.05.202209:19 Лучшая студентка Мурманска обожает механику и коллекционирует карточные колоды Первокурсница Мурманского государственного технического университета Валерия Мурашова несколько секунд пребывала в легком шоке – ее признали лучшей студенткой арктической столицы! Мурманчанка ... 24.05.202209:01 О добровольном декларировании счетов и активов С 14 марта 2022 года по 28 февраля 2023 года физические лица могут сообщить о своих активах и счетах в любой налоговый орган или в центральный аппарат ФНС России, представив специальную декларацию. ...