По состоянию на конец марта этого года в Мурманске, по данным комитета по жилищной политике городской администрации, действовало 129 ТСЖ (сейчас правильнее называть ТСН – товарищество собственников недвижимости). Прибавьте к этому еще 69 ЖСК и ЖК (приравнены к ТСЖ/ТСН) и получите вроде бы вполне благостную картину: в городе есть почти 200 организаций собственников, которые самостоятельно управляют своими домами. А если учесть, что на ту же дату в областном центре работало всего 62 управляющие компании, то кажется, что мурманчане уверенными шагами движутся к реальному самоуправлению в сфере ЖКХ.
Однако на деле все обстоит с точностью до наоборот. Потому что некогда бурный рост количества ТСЖ в последние годы резко приостановился. И на 8 вновь созданных товариществ приходится 7 распавшихся. Да и к тем, что по-прежнему действуют, есть много вопросов по поводу их самостоятельности.
Лукавая статистика
Начнем с того, что не всегда стоит доверять статистике. Во-первых, действительно, в Мурманске в разные годы было создано много товариществ собственников недвижимости (для простоты в дальнейшем это словосочетание в статье будет использоваться для обозначения всех подобных объединений – и товариществ собственников жилья, и жилищных кооперативов, и жилищно-строительных кооперативов). Вот только в управлении у мурманских ТСН в основном по одному, реже по два, еще реже по три-четыре дома (максимум – шесть). В то же время даже средние управляющие компании обслуживают по нескольку десятков домов. А у самой крупной в городе УК «МУЖСК» в управлении свыше 300 домов, то есть больше, чем у всех городских товариществ и кооперативов вместе взятых.
Во-вторых, товарищество товариществу рознь. Из действующих ТСН менее трети реально обслуживают себя самостоятельно, своими силами. В основной же массе у товариществ и кооперативов заключены договоры на обслуживание с управляющими компаниями или обслуживающими организациями. То есть никакой самостоятельностью там даже и не пахнет.
К слову, скрытое управление домами через создание правлений ТСЖ или ТСН – тема довольно интересная, о которой стоит рассказать чуть подробнее. Но сначала о том, почему товарищества часто не являются самостоятельными структурами.
Развалились на стадии создания
С проблемами в организации обслуживания жилого фонда обязательно сталкиваются все вновь созданные товарищества. Потому что это только на первый взгляд кажется, будто вся работа по обслуживанию заключается в подметании и мытье подъездов. На самом деле многоквартирный жилой дом – это сложный инженерный объект, который требует постоянного и профессионального ухода.
Если посмотреть статистику аварийно-диспетчерской службы любой крупной УК, то можно легко убедиться, что ежедневно в жилфонде происходят несколько десятков аварий, которые требуют немедленного вмешательства. Это может быть прорыв канализации в подвале, завоздушивание систем отопления, протечка в радиаторе или на кровле и так далее – внештатные ситуации происходят постоянно, причем в каждом доме. Большинство жильцов могут их даже не замечать, особенно когда напрямую их эти происшествия не затрагивают, но это не значит, что их нет.
Кроме того, существуют еще плановые работы. Такие, как опрессовка и промывка систем отопления летом (которые нужно проводить обязательно и для которых нужны как минимум подготовленный специалист и компрессор), уборка и вывоз снега зимой и так далее.
В итоге очень многие ТСН разваливались еще на стадии создания, сразу после того, как до инициаторов начинало доходить, что для нормального функционирования товарищества недостаточно просто нанять уборщицу за минимальную зарплату, а требуется еще очень много чего.
Скрытое управление
Вот тут-то к только что созданному товариществу и приходила управляющая компания с заманчивым предложением: «Наймите нас, а мы всю работу возьмем на себя». Заключался договор на обслуживание, причем часто за ту же или даже за большую плату, что и была раньше при УК. И лишь спустя некоторое время члены ТСН начинали понимать, как ловко их обманули.
В большинстве случаев «управляйкам» очень выгодно сотрудничать с товариществами собственников недвижимости в качестве подрядной организации. Во-первых, при таком раскладе УК напрочь перестает интересовать вопрос должников. Теперь это головная боль правления ТСН. У «управляшки» есть договор, в рамках которого она поставляет определенные услуги и получает деньги. Каким образом товарищество собирает деньги на оплату этих услуг – это проблемы самого товарищества. Но обслуживающая организация обязательно потребует полной оплаты – без каких-либо скидок.
Во-вторых, с УК снимается всякая ответственность за несвоевременно проведенные ремонтные работы. Например, если какой-нибудь подъезд в доме давно требует косметического ремонта, а кровля – текущего, то все вопросы опять-таки к правлению ТСН. Соответственно, все штрафы и санкции – туда же.
Что в сухом остатке? Деньги УК получает с дома те же или даже больше, а ответственность практически нулевая.
Доходило до того, что в Мурманске был определенный период, когда сами «управляшки» для прикрытия активно создавали товарищества собственников недвижимости. Находили в доме «нужного собственника», подбивали его на создание ТСН, оказывая всестороннюю помощь в проведении собраний и подготовке документов. Главной задачей такого собственника было после создания в доме товарищества немедленно заключить договор на обслуживание с помогавшей ему УК.
Естественно, большинство таких искусственных ТСН быстро ликвидировались. Но некоторые, кстати, существуют до сих пор.
Кадровый вопрос
Когда-то очень давно в одной из своих публикаций автор этих строк назвал три главных условия создания успешного ТСН. Во-первых, желательно, чтобы дом был новый и не требовал капитального ремонта. Потому что в противном случае людям очень трудно будет почувствовать преимущества от создания товарищества. Они неизбежно столкнутся с тем, что в дом придется вкладывать очень много средств. Во-вторых, в доме должны проживать люди примерно одинакового достатка (желательно выше среднего). Ведь вложения все равно потребуются, и лучше бы, чтобы сумма, которую придется выделить из семейного бюджета, была подъемной для всех проживающих. И третье: в доме обязательно должно быть сформировано инициативное ядро – люди, которые и сами бы верили в успех создания товарищества, и соседей могли бы убедить.
Однако по прошествии времени вынужден признать: конечно, это все очень важно, но не главное. Главное условие создания успешного товарищества собственников недвижимости – наличие в доме настоящего лидера. То есть человека, который обладает необходимым уровнем знаний в ЖКХ, свободным временем для организации работы по созданию товарищества, ресурсами для претворения в план своих замыслов. Практика показывает, что такой человек в состоянии и двухэтажку-развалюху привести в должный вид, и деньги собрать для модернизации теплового узла в доме, где проживают небогатые люди, а инициативное ядро только вокруг такого лидера и формируется.
Словом, в деле создания успешного ТСН именно человеческий фактор имеет определяющее значение. А весь опыт работы мурманских товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов эту простую аксиому только подтверждает: если нашелся такой лидер, то живет и процветает товарищество или кооператив, а нет такого человека – надоело ему, перешел на другую работу, уехал в другой регион – тут и товариществу почти всегда приходит конец.
Каким образом можно повысить количество успешных ТСН в Мурманске, понятно: требуются грамотные и честные управдомы. Вопрос только в том, где их взять.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из архива редакции
