Когда читаешь очередные жалобы жителей на действия или бездействие той или иной управляющей компании, то может создаться впечатление, что граждане у нас совершенно не защищены от произвола «управляшек», которые что хотят, то и воротят. На самом деле это не так. По законодательству у собственников и нанимателей жилья гораздо больше прав, чем у обслуживающих организаций. И даже в спорных ситуациях, когда вроде бы закон на стороне УК, все равно суды часто принимают решения в пользу жильцов.
Сегодня мы приведем несколько примеров работ, которые обслуживающие организации обязаны делать, причем совершенно бесплатно. А заодно расскажем, что чаще всего становится главным препятствием для выполнения ремонта.
Страшная статья
Но сначала несколько слов про статью 161 Жилищного кодекса РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом».
Ее управляющие организации особенно не любят и боятся, так как на основании этой статьи «управляшку» вообще можно заставить сделать почти все, что угодно.
В части 1 статьи 161 ЖК РФ сказано: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Формулировку «должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества» можно применить при самых разных спорных ситуациях. Поэтому ее очень часто можно услышать в судах, где слушаются дела по вопросам ЖКХ. И уж если она прозвучала, то решение, скорее всего, будет принято не в пользу «управляшки». Даже если она, в общем-то, ни в чем и не виновата. Хотя, чтобы уж совсем не виновата – такого почти никогда не бывает. УК всегда есть за что зацепить.
Ну а теперь перейдем непосредственно к теме статьи.
Все до вентиля!
«Все, что до вентиля, должны ремонтировать управляющие компании, а все, что после, – забота жильцов» – это правило хорошо знают многие. Все верно: имущество в доме делится на общее и частное. За то, что в квартире, отвечают собственники. За то, что вне, – управляющая организация. Но если общее имущество проходит через квартиру, то линия разграничения – как раз тот самый вентиль.
Общее имущество – забота «управляшек» в полном объеме. Они должны за ним следить, ремонтировать, менять в случае износа. Даже если оно находится в квартире. Менять бесплатно и по первому требованию. УК несут полную ответственность за все аварии, которые происходят на общем имуществе, и за их последствия.
Например, общим имуществом являются стояки, по которым в квартиры поступает горячая и холодная вода. А это значит, если в квартире слабый напор или вода слишком горячая или, наоборот, слабо нагревается, в ней много примесей и так далее – налицо явные признаки того, что стояки водоснабжения износились, забиты грязью и управляющая компания обязана стояки заменить.
Любые отсылки УК на то, что для таких работ требуется решение общего собрания собственников или какие-то еще документы, несостоятельны и должны быть сразу отметены.
Ничего не требуется, кроме заявления собственника. Если УК упрямится – сразу вспоминаем про ст. 161 ЖК РФ и требуем «обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества».
Кстати, и сам вентиль тоже является общим имуществом (на этот счет есть многочисленные судебные решения), так что и его менять должны также совершенно бесплатно.
Право у каждого свое
Работы по замене стояков холодного и горячего водоснабжения в доме не самые сложные и не самые затратные для управляющей организации. Однако УК, как правило, стараются всеми правдами и неправдами от них уклониться.
Причина в том, что сотрудники «управляйки» прекрасно знают, что в ходе этих работ им обязательно придется столкнуться с эгоизмом отдельных жильцов.
О чем речь? Стояки холодного и горячего водоснабжения (ХГВС) действительно можно поменять быстро и относительно недорого, но при условии, что у ремонтников будет доступ к общему имуществу во всех квартирах по стояку. А вот с этим-то часто и возникают проблемы.
Допустим, жильцам 1-го, 2-го, 5-го, 6-го и 7-го этажей надоели постоянные перебои с подачей холодной или горячей воды, и они готовы предоставить доступ в квартиры. А вот собственник с 3-го этажа не готов – его все устраивает, кроме того, у него сделан дорогостоящий ремонт и зашит (заделан плиткой) короб, по которому проходят трубы. А жилец из квартиры на 4-м этаже вообще уехал на неизвестный срок и когда вернется, не ясно.
Из этой ситуации вроде бы есть два выхода: можно не менять участки стояков именно в квартирах «отказников», а подключиться к старым трубам выше и ниже или же провести новый стояк водоснабжения «мимо» их квартир. Но оба способа не работают.
В первом случае качество водоснабжения улучшится только в квартирах на 1-м и 2-м этажах. На 5-м, 6-м и 7-м все останется по-прежнему, так как вода к ним будет доходить через ржавый и забитый грязью участок трубы на 3-м и 4-м этажах.
А второй способ не может быть реализован потому, что у жильцов на 3-м и 4-м этажах есть точно такое же право на «благоприятные и безопасные условия проживания граждан» и на доступ к коммунальным услугам. Так что если обойти со стояком их квартиры, с жалобой на действия управляющей компании обратятся уже отказники. И выиграют любой суд.
Впрочем, это уже головная боль для «управляшек»: пусть делают, что хотят, а изношенный стояк поменять обязаны.
Но данная ситуация – это как раз тот случай, когда неправильно всю ответственность сваливать на управляющие компании. Не помешали бы и хоть какие-то принятые на законодательном уровне меры воздействия на собственников-«эгоистов». Хотя у нас в жилищном законодательстве подобных белых пятен полно. И до этой проблемы доберутся не скоро. Так что пока пусть «управляйки» отдуваются.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из открытых Интернет-источников
Окончание следует. В следующей публикации мы расскажем «сагу о радиаторах отопления». Вернее, о том, должен ли жилец оплачивать замену батарей в своей квартире.
