Как ни странно, но большую часть наших сограждан вполне устраивает качество услуг ЖКХ. Соответствующие опросы в свое время проводил и ВЦИОМ, и разные специализированные сайты. Цифры могут различаться, но в среднем, судя по этим исследованиям, около 60 процентов респондентов оценивают качество жилищно-коммунальных услуг как удовлетворительное или, скорее, удовлетворительное.
Оснований не верить результатам опросов нет, к тому же в принципе их можно объяснить. Если над квартирой не течет кровля, в кранах (почти всегда) есть горячая и холодная вода, батареи греют, в подъезде хотя бы периодически убираются, а снег пусть и по большим праздникам, но все же вывозится, то людей в основном все устраивает. Народ у нас непривередливый и терпеливый, жители порой поворчат немного после очередного повышения тарифов или из-за неубранного подъезда, но быстро успокаиваются.
Количество без качества
И это создает обманчивое впечатление, что в ЖКХ все не настолько плохо, чтобы систему срочно менять кардинально. Хотя это не так. Большие перемены давно назрели, и на самом деле градус недовольства постепенно растет, а обстановка накаляется.
Чтобы понять это, достаточно побывать на любом собрании собственников в жилом доме. На эти собрания как раз приходят те люди, у которых над головой течет, батареи не греют, а горячей воды нет. Годами. Так что страсти там кипят совсем не шуточные.
Обычно такие собрания заканчиваются ничем, потому что недовольные (как и показывают социологические опросы) пока еще в меньшинстве. Но это пока.
К тому же и остальных все меньше и меньше устраивает предоставление жилищно-коммунальных услуг по минимальному перечню, с минимальным качеством и за очень большие деньги. И если в тех же социологических исследованиях чуть-чуть поменять опросный лист и вместо вопроса «Удовлетворяет ли вас качество услуг ЖКХ?» написать «Считаете ли вы, что качество предоставляемых услуг ЖКХ нужно улучшать?», то утвердительный ответ наверняка дадут абсолютное большинство респондентов.
Пока же у жителей есть всего один инструмент для того, чтобы как-то повлиять на обслуживание дома, – это смена управляющей компании. Но такие собрания нередко проводят не сами жильцы, а конкурирующая «управляшка», которая хочет занять место действующей. В итоге новая УК часто оказывается хуже прежней.
И эта система без каких-либо качественных изменений действует уже десятилетия.
Власти пытаются изменить ситуацию, выпуская многочисленные поправки в Жилищный кодекс, различные документы, инструкции, подзаконные акты. Помогает мало.
Помнится, еще в советское время был такой замечательный фильм «Фонтан» (тоже, кстати, в том числе и о ЖКХ), в котором есть сцена, когда падающую крышу в жилом доме подпирают транспарантами с лозунгами. Если бы этот фильм снимался сейчас, то крышу бы подпирали кипами бумаг, требований, предписаний и судебных решений о срочном ремонте кровли в доме. С тем же результатом.
Специалисты давно говорят, что главная беда всего жилищно-коммунального хозяйства в том, что в России оно строится на очень зыбком болоте правовой неопределенности, на явно устаревших требованиях и нормативах, на многочисленных противоречивых ведомственных инструкциях и подзаконных актах, которые только добавляют хаоса в итак непростую ситуацию.
Здесь как раз тот самый случай, когда количество регламентирующих документов ни за что и никогда не перерастет в качество.
Кто первый – тот и прав
Обратите внимание на судебные дела по вопросам ЖКХ. Их количество уже зашкаливает и растет с каждым годом. Что еще раз подтверждает вывод о несовершенстве всей системы: ведь людям приходится обращаться в суд по каждому чиху.
Но ведь и суды опираются на все те же законодательные акты в сфере ЖКХ и прочие документы, которые часто противоречат друг другу. В итоге по одному и тому же делу могут быть вынесены совершенно противоположные решения. Причем даже когда принимаются решения в пользу собственников и справедливость вроде бы торжествует, особенной радости не испытываешь.
Вот пример из судебной практики (дело рассматривалось не в Мурманской области, но и у нас похожие ситуации были). Собственники многоквартирного дома обратились в суд с иском к управляющей компании о понуждении ее к проведению косметического ремонта фасада. И выиграли дело. Суд вынес соответствующее решение.
Обычно в таких случаях управляющие компании дальше не сопротивляются и выполняют решение суда, хотя и стараются всячески затянуть с началом ремонта. Уникальность данного дела в том, что эта УК решила побороться и подала апелляцию. В суд следующей инстанции она представила документы, из которых следовало, что «управляшка» уже выполнила ремонт в доме на сумму, значительно превышающую платежи жителей, так что на какие-то дополнительные работы средств у нее нет.
Арбитражный суд эти документы во внимание не принял и постановил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляцию без удовлетворения. Где УК возьмет деньги на ремонт, суд не заинтересовало.
Но мы-то с вами прекрасно понимаем, где возьмет, – с других домов, которые есть у нее в управлении. И в итоге фасад в одном доме будет отремонтирован за счет средств, собранных с жителей других домов, причем не потому, что именно в этом доме такие работы были больше всего необходимы, а потому, что собственники помещений в нем первыми подали иск.
Повторимся, такие ситуации возникают сплошь и рядом. И скоро мы можем прийти к тому, что любой, даже самый элементарный ремонт в домах будет выполняться только по решению суда.
Впрочем, у УК есть средство защиты. Когда судебные решения есть сразу по нескольким домам, а средств, собранных с других домов, для их исполнения уже не хватает, то «управляшка» просто банкротиться. Нередки случаи, когда есть несколько решений суда о проведении одного и того же ремонта в одном и том же доме. Ответчиками в этих делах выступали разные управляющие организации, которые банкротились одна за другой. А ремонт, кстати, так и не был выполнен.
Исключения, подтверждающие правило
Но есть же у нас дома, которые и обслуживаются нормально, и тарифы там невысоки?
Есть. Те же ТСЖ (правильнее называть ТСН – товарищество собственников недвижимости) или жилищные кооперативы, или даже некоторые дома под управлением УК. Но это лишь исключения, подтверждающие общее правило.
И у всех таких домов есть одна общая особенность. Помните у Толстого: «Все счастливые семьи похожи друг на друга, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему»? Особенность «счастливых» домов в том, что решения по управлению собственники в них принимали и принимают не на основании нормативов, положений и официальных правил ЖКХ, а на основании здравого смысла и экономической целесообразности.
Возьмем те же тарифы на обслуживание. Действительно, во многих ТСН они такие же или даже ниже, чем в соседних домах, при намного более высоком качестве обслуживания. Но так было не всегда. Практически каждое товарищество на заре своего существования тарифы на обслуживание резко взвинчивало. Для чего? Для того, чтобы привести дом в порядок. Все очень просто: если кровлю в доме покрыть качественным материалом, то ее не придется ремонтировать каждый год. Если сразу поменять в доме все сети, то не будет необходимости вырезать по куску то там, то тут из-за постоянно появляющихся свищей, да и протечек с залитиями (и последующим ремонтом подъездов и квартир) будет в разы меньше (если вообще будут). Если сразу поставить в доме «умный» теплопункт, то и расходы на теплоснабжение в итоге снизятся.
Общий смысл ясен: если в дом сразу вложиться и качественно отремонтировать, то затем поддерживать его в этом состоянии намного проще, а главное, намного дешевле. И тариф можно снижать.
Почему так не делают УК? Иногда делают, но редко, и только когда удается договориться с жильцами о дополнительных выплатах.
А это сложно. Потому что, например, жильцы с нижних этажей могут и не поддержать повышение тарифа для того, чтобы отремонтировать кровлю. Ведь у них не течет. Жильцам с верхних этажей безразличны протечки канализации в подвале, ведь у них не пахнет. И так далее.
К тому же люди не особо верят «управляшкам»: опасаются, что те тариф повысят, а ничего не сделают, как бывало уже не раз.
У управляющих организаций свои опасения: сегодня жильцы согласились на повышение тарифа, а когда ремонт будет сделан, просто сменят УК. И такое тоже бывало, причем не раз – после ремонта приходила другая «управляшка» и забирала дом, а предыдущая, немало вложив собственных средств в ремонтные работы, оставалась ни с чем.
По новым правилам
И так в ЖКХ во всем – за какую ниточку ни потяни, обязательно вытянешь клубок неразрешимых проблем.
Можно ли поменять ситуацию? Да можно, конечно. Хотя для этого потребуются очень решительные шаги и серьезные изменения в жилищном законодательстве.
Например, давно требует пересмотра система выбора и смены управляющих компаний на общем собрании собственников. Это вообще нонсенс, когда на собрание приходит в лучшем случае несколько процентов жильцов дома, и они в гаме и шуме должны разобраться, кто же это предлагает им свои услуги по управлению. Насколько эта УК достойна? И можно ли ей верить? Критерии отбора должны быть совершенно другими (сейчас главные – громкий голос и уверенный вид), как и требования к «управляшкам».
Совершенно другими должны стать и сами договоры управления: намного более конкретными и прозрачными, с обязательным отчетом о каждой потраченной копейке. И с гарантиями для обеих договаривающихся сторон – как для жителей, так и для УК. И именно договор управления, а не подзабытый законодательный акт из 80-х или 90-х должен стать главным документом при обслуживании дома. УК должна выполнять все, что указано в договоре, и ничего из того, что в нем не указано.
Ну и, конечно, требуется регуляторная гильотина. У нас в ЖКХ слишком много обязательных к исполнению, но избыточных требований. Например, вы знаете, что в нашей климатической зоне во время снегопада снег с тротуаров должен счищаться непрерывно? Вопросов два: «Зачем это надо?» и «Где взять такое количество дворников-«терминаторов»?». Но такое требование есть. И это только один пример. Подобных – огромное количество. Вспомним то же решение суда, о котором говорилось чуть выше: УК обязана выполнить ремонт, даже если у нее нет и не было на это средств. Как – никого не волнует, ведь таковы требования.
Ну и так далее. Перечислять можно еще очень и очень долго. Нестыковок и несуразиц хватит не на одну статью. А если начинаешь во все это вникать, то удивление вызывает не то, что система ЖКХ в стране работает плохо, а то, что она вообще все еще работает. И главная проблема, как выясняется, само жилищное законодательство, которое больше напоминает аварийный дом с многочисленными пристройками, надстройками, заплатками и плохо приваренными трубами, который проще снести и построить новый, чем отремонтировать.
Дмитрий ВАРЗУГИН.
Фото из открытых Интернет-источников.
