Октябрьский районный суд признал трех мурманчан виновными в мошенничествах, совершенных группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере. Три года преступники выискивали среди горожан людей, оказавшихся в трудной финансовой ситуации или злоупотребляющих алкоголем, и, представившись специалистами по недвижимости, уговаривали их продать свое жилье. Взамен одним предлагалось приобрести квартиру меньшей площади, другим – погасить задолженность перед банками или управляющими компаниями. Находились такие, которые соглашались. В итоге проходимцам удалось нанести людям ущерб, который в общей сложности превысил 6 миллионов рублей.
Осадочек остался
Суд, который вынес свое решение в июле 2020 года, приговорил мошенников к лишению свободы на срок от 3 до 8 лет в колонии общего режима. Осужденные пытались обжаловать приговор. Но судебная коллегия по уголовным делам Мурманского областного суда не нашла оснований для изменения или отмены обвинительного приговора. Приговор оставлен без изменения и вступил в законную силу. Так что еще одна банда «черных» риэлтеров получила по заслугам.
И все же, как говорится, осадочек остался. От ситуации, в которой может оказаться любой из нас. Ведь для большинства жителей Мурманска самая дорогая покупка в жизни – это квартира. На нее долго копят или берут кредит, который приходится отдавать много лет. Поэтому, чтобы не лишиться и покупки, и денег, важно знать о рисках обмана на рынке недвижимости, которых достаточно много, – от двойных продаж на вторичном рынке жилья до подделки правоустанавливающих документов.
– В настоящее время существуют действенные юридические инструменты, которые помогут застраховаться еще на этапе заключения договора, – говорит руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (Управление Росреестра по Мурманской области) Анна Бойко. – Впрочем, сегодня уже многие, покупая недвижимость в столицах или крупных городах, прибегают к услугам юристов, которые, в свою очередь, дополнительно обеспечивают юридическую чистоту сделок и выступают ее гарантами.
Говорите на одном языке
Степень риска во многом зависит от действий сторон совершаемой сделки. Как правило, наибольший риск ложится на плечи покупателя. Ему очень важно не попасться на подмену одного понятия другим. В соответствии с гражданским законодательством человек получает право собственности на недвижимое имущество только с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Факт подачи документов на госрегистрацию перехода права собственности сам по себе еще не означает автоматического возникновения этого права у покупателя.
На регистрацию законом отводится семь рабочих дней. И в этот срок могут возникнуть препятствующие регистрации проблемы и вопросы. Например, судом или судебным приставом-исполнителем будет наложен арест на квартиру. Или поступит информация об отзыве доверенности на представителя продавца. Также госрегистрация может быть приостановлена по заявлению одной из сторон сделки о возврате документов.
– Если в течение срока приостановления не будут устранены все причины, регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав, – продолжает Анна Сергеевна. – Поэтому в случае, если продавец квартиры отзовет документы, покупатель рискует остаться без жилья и без денег из-за недобросовестности или злого умысла своего контрагента по сделке.
Когда деньги и когда стулья
Очень важен и вопрос расчета покупателя с продавцом. Не спешите отдавать за покупку все деньги сразу. Возможны несколько вариантов проведения расчетов. Можно выплатить часть суммы задатком в момент подачи документов. Обычно задаток не превышает 100 тысяч рублей. Остальное продавец получает после регистрации перехода права собственности. Или, как вариант, можно выплатить всю сумму после проведения государственной регистрации права собственности за покупателем.
Однако стоит опасаться возможных ловушек с передачей самого задатка. Мошенники могут поступить следующим образом. Продавец размещает объявление о продаже квартиры по привлекательной стоимости. Находится покупатель, соглашается на сделку. Ему дают в руки полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно продавцу. Далее оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца. И тут неожиданно становятся известными такие обстоятельства и «маленькие проблемки» с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка и тому подобное. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.
– Чтобы не оказаться в такой ситуации, покупателю необходимо попросить продавца показать ему оригиналы нескольких документов, – советует Анна Сергеевна. – Например, справку об отсутствии долгов по ЖКХ, разрешение на перепланировку, если она проводилась. Проверить недвижимость на наличие ареста или обременения можно через сервис Росреестра. Причем сделать это все надо до подписания договора купли-продажи.
Особо надо быть начеку, если недвижимость продается по доверенности. Она должна непременно быть удостоверена нотариусом. Гораздо безопасней, если все документы на квартиру представляются в виде оригиналов. Но в жизни ситуации бывают разные.
Однако если в представленном продавцом пакете документов копий – обычных или нотариально заверенных – окажется больше, чем оригиналов, есть повод насторожиться. Если мошенник в сговоре с нотариусом, то по поддельному документу вполне может продать квадратные метры недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей. Покупателя должны насторожить дубликаты правоустанавливающих документов – договоров приватизации, свидетельств о праве на наследство и так далее или доверенности, выданные в иных регионах страны. Их действие проверить трудно. И как тут не попасть в сети жуликов?
– Лучше заключать сделку непосредственно с собственником квартиры, а не с его представителем. Если не получается, то надо договориться о личном присутствии собственника жилья при заключении договора купли-продажи, – продолжает Анна Сергеевна. – Там все станет ясно. Если ясности не прибавится, то лучше отказаться от сделки.
Мошенники могут использовать и поддельные завещания. Бывает, что недобросовестный нотариус задним числом удостоверит фиктивное завещание умершего собственника недвижимости. Мошенник с помощью такой бумаги оформляет право собственности на себя и продает квартиру, не имея на это никаких законных прав. Можно только посочувствовать покупателю такого жилья, если объявятся законные наследники.
Мошенники могут продавать доверчивым покупателям квартиры с «сюрпризами». Для этого им достаточно на стадии сделки всего лишь промолчать о существовании тех или иных обременений на жилплощадь, факта пребывания ее под арестом или о существовании долгов по уплате ЖКУ. Первые два обстоятельства могут быть отфильтрованы на стадии проверки документов при государственной регистрации, и сделка просто не состоится. А вот о прежних долгах новый владелец недвижимости может узнать гораздо позже. Когда ему об этом сообщат из предоставляющей услуги компании.
– При продаже квартиры коммунальные долги остаются на предыдущем владельце, – продолжает Анна Сергеевна. – В то же время новому собственнику придется в суде доказывать, что к задолженности он не имеет никакого отношения. Но можно еще на стадии подготовки к сделке проверить недвижимость на наличие коммунальных долгов, затребовав справки из ТСЖ или УК.
Покажи капитал
Несколько лет назад в Мурманске была задержана группа заезжих аферистов, получавших деньги, «завещанные» им умершими горожанами. Обман строился на подделке документов. Хотя и унаследованная недвижимость может быть использована в корыстных целях. Например, одним из наследников, который оказался шустрее других и успел «по-тихому» оформить наследство на себя и продать квартиру. А через какое-то время к новому собственнику приходит обманутый и требует восстановления справедливости. В итоге добросовестный покупатель квартиры лишается единоличного права собственности на нее. Судебные тяжбы по таким делам могут тянуться годами, все зависит от конкретной ситуации. Так что появление даже одного скрытого наследника грозит надолго испортить нервы.
– И этот неприятный момент тоже можно предусмотреть еще на стадии подготовки к покупке жилья, – говорит Анна Бойко. – Достаточно проверить всю цепочку собственников, заказав выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о переходе прав на объект недвижимости. Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец. Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.
Сегодня покупку жилья можно частично оплатить и средствами материнского капитала. Но здесь есть свои подводные камни. Закон требует, чтобы при покупке квартиры или дома с использованием маткапитала каждый член семьи получил свою долю в приобретенном жилье. Это их право подтвердит любой суд. Но бывает, что один из дольщиков втайне от остальных продает и свою, и чужие доли. Покупатель в это не посвящается, а некоторое время спустя к нему в дверь звонят обманутые при продаже дольщики и требуют справедливости.
– В этом случае все вопросы потенциального покупателя поможет снять справка об остатке средств маткапитал на счете продавца, полученная в Пенсионном фонде. Если на счету лежит вся сумма, переживать не стоит: материнский капитал продавца не использовался при покупке продаваемой квартиры. Если такую справку не хотят показывать – дело нечисто, лучше от такой сделки отказаться.
Валерий ДМИТРИЕВ.
Фото Дмитрия САЯПИНА
и из открытых Интернет-источников.
