Берегите крышу

Как не попасть в коммунальную ловушку

В областном центре набирает обороты кампания по организации ТСЖ. Как всегда, дело не обходится без злоупотреблений. В некоторые дома наведываются неизвестные граждане, предлагая жильцам подписать решение о создании товарищества. Однако инициаторы не позволяют собственникам внимательно ознакомиться с документом. Сегодня "Вечерка" рассказывает, что делать собственникам жилья, чтобы не стать жертвами возможной коммунальной аферы.

Проверьте паспорт инициатора

Количество товариществ собственников жилья в Мурманске сегодня перевалило уже за 200. Эта форма управления многоквартирными домами недаром считается самой передовой. Собственники квартир в домах, управляемых ТСЖ, давно забыли о том, что такое протекающая кровля, заросшие стояки или загаженные подъезды. Они способны позволить себе то, о чем клиенты управляющих компаний могут лишь мечтать, — полную замену труб, систему видеонаблюдения во дворе или в подъезде. Кстати, на лестничных площадках в таких домах стоят цветы, а в подъездных окнах иногда установлены стеклопакеты. При этом суммы, обозначенные в квитанциях, порой не выше, а ниже, чем обычно. К примеру, жильцы домов № 174/1 на Кольском проспекте и № 8 на улице Зои Космодемьянской платят за воду и отопление меньше, чем в соседних домах. Но путь к этому коммунальному раю оказался весьма тернист. - Самая первая трудность — собрать людей, — рассказывает заместитель председателя некоммерческого партнерства "Паритет" Людмила Шибаева. — В маленьком доме эту проблему решить не так сложно в отличие от девятиэтажки с пятью подъездами. Инициаторам собрания приходилось обходить все квартиры, а это каторжный труд. Доходило до того, что жильцы просто "посылали" инициаторов в нецензурной форме — до того, мол, вы нас всех достали! Чаще всего приходится использовать форму заочного голосования. Однако составить список собственников, чтобы направить им уведомления о собрании, не так просто. Не каждый владелец жилья готов сообщать инициатору собрания о себе какие-то сведения. Поэтому следует тем или иным способом получить этот список заранее, а для этого обратиться за помощью в городскую администрацию. Лучше всего, если инициаторов будет несколько. Тогда эту огромную работу выполнить  гораздо легче и физически, и психологически. Кстати, жильцам стоит поинтересоваться паспортными данными инициатора собрания, хотя бы местом его проживания. Он должен быть либо собственником, либо представителем собственника жилья именно в том доме, где создается ТСЖ. Иначе возникнет законный повод для подозрений: с какой стати инициатор так старается? Стоит помнить, что уведомление о проведении общего собрания не должно представлять из себя клочок бумаги, наклеенный на стену дома. Каждый собственник должен получить персональное уведомление, где указаны его адрес, имя и фамилия, паспортные данные, информация о квартире, повестка дня. Тогда можно не сомневаться, что на собрание придет именно этот конкретный собственник, а не постороннее лицо.

Коммунальное самодержавие

Следующий этап — внимательно ознакомьтесь с проектами основных документов, регулирующих деятельность ТСЖ. В первую очередь это устав товарищества. Некоторые варианты данного документа, которые сегодня распространяются в Мурманске, повергают бывалых жилищников в ужас. Например, в одном из проектов устава содержится целый ряд весьма любопытных пунктов. В одном из них указано, что председатель товарищества имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, не интересуясь мнением правления и общего собрания жильцов. Фактически этот пункт устанавливает полное коммунальное "самодержавие". Председатель получает возможность самостоятельно принимать решения, не затрудняясь их голосованием, и тратить деньги жильцов, ни перед кем не отчитываясь. Тогда как по закону он имеет право быть только исполнителем решений, которые должны приниматься правлением или самими собственниками на общем собрании. Не менее интересен другой пункт, где говорится о праве собственности на жилые и нежилые помещения в доме. В нем указано: "В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, приобретенное товариществом в ходе своей деятельности, не являющееся собственностью, общей долевой собственностью членов товарищества, а также собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества". Это полный абсурд. Никакой "собственности товарищества" нет и не может быть. Есть только собственность членов товарищества — частная или общедолевая. И никакому абстрактному "товариществу" она не может принадлежать, потому что платят за нее собственники из своего кармана. Кстати, любая прибыль, полученная от сдачи в аренду подвала, принадлежит собственникам жилья на общедолевой основе. Прежде чем распоряжаться ею, председатель обязан заручиться поддержкой общего собрания членов ТСЖ. Впрочем, если быть точным, товарищество может иметь собственность в одном-единственном случае: если оно занимается какой-либо коммерческой деятельностью. Но и это вряд ли реально, ведь ТСЖ по своей сути — некоммерческая организация. А вот пункт из другого проекта устава, не менее странного. "Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности, в которых он является заинтересованным лицом". Отсюда следует, что ни один собственник квартиры голосовать не имеет права. Ведь все они являются заинтересованными лицами, поскольку в доме, где создается ТСЖ, находятся их квартиры. Иногда в таких проектах встречается формулировка "управление многоквартирным домом". Она как минимум неточна и не включает в себя принципиально важные моменты. Речь должна идти об управлении комплексом недвижимого имущества. А это не только сам дом, но и придомовая территория, и постройки во дворе, если они есть. Как видим, юридических подводных камней в документах ТСЖ существует масса. И самая большая ошибка, которую могут совершить собственники, — это поставить подпись под непонятными бумагами, не поговорив предварительно с юристом.

Платить ли председателю?

Но вот общее собрание состоялось. Выбраны правление ТСЖ и его председатель. И  встает следующий конфликтный вопрос — меркантильный. Платить председателю или не платить? - Кому-то из председателей платят, кому-то нет, — продолжает Людмила Шибаева. — Некоторые принципиально не желают брать деньги за этот труд во избежание лишних разговоров и обвинений в желании нажиться на жильцах. Но чаще всего "бесплатные" председатели товариществ нанимают управляющих, которые берут на себя техническую сторону работы. И делают это, естественно, за деньги. Иначе нельзя, поскольку это очень тяжелый труд. Председателя могут поднять с постели среди ночи, если, например, прорвало трубу. Жильцы постоянно обращаются к нему с различными вопросами и требованиями. Мое глубокое убеждение — работа председателя ТСЖ должна вознаграждаться в любом случае независимо от того, есть у него управляющий или нет. И все же каким бы ни казалось тяжким бремя ответственности за свое жилье, лучше не передоверять эту ношу никому. Как показала практика, это себя оправдывает. Обитателям дома, управляемого товариществом собственников жилья, уже через два-три года начинают завидовать соседи. Алексей МИХАЙЛОВ. Фото Андрея ПРОНИНА.