"Если рухнет дом, то с ним рухнет и ваша квартира"

Должны ли жильцы нести ответственность за содержание общедомового имущества?

Северное короткое лето, к сожалению, заканчивается. Уже скоро в Заполярье наступит настоящая холодная осень, а значит, также неминуемо наступит и очередной отопительный сезон. 14 августа в областном правительстве по этому поводу состоялось расширенное заседание, где обсуждались вопросы подготовки к зиме в муниципалитетах области. Основное внимание на этом заседании уделялось проблемам теплоснабжения. Ситуация, судя по приведенным данным, очень сложная. В то же время за "деревьями" проблем теплоснабжения оказался невидимым "лес" других проблем — стремительно растущие в последнее время долги предприятий ЖКХ за электроэнергию и их взаимосвязь с проблемами бесперебойного снабжения теплом. Об этом и не только журналист побеседовал с экспертом в сфере рынка электроэнергии, председателем совета директоров ОАО "Колэнергосбыт", генеральным директором объединенной компании гарантирующих поставщиков Мурманской области ООО "КРЭС-Альянс" Алексеем Пресновым.

Проблема нормативов

- Долги за теплоэнергию основным поставщикам области — Мурманской ТЭЦ и "ТЭКОСу" — составляют астрономические цифры, — рассказал Алексей Викторович. — В свою очередь, эти предприятия также должны за поставленные им энергоресурсы — топливо и электроэнергию — огромные суммы. Еще сложнее обстановка на муниципальных электрокотельных в поселках Кольского и Кандалакшского районов — из-за долгов за электроэнергию они отключены, жители длительное время не имеют горячей воды, в преддверии отопительного сезона вопросы долгов не  сдвинулись с мертвой точки ни на йоту. В Териберке по-прежнему не работает сгоревшая котельная. Когда она снова начнет функционировать на полную мощность — пока не ясно. Предполагается, что в середине сентября пройдут испытания, но в это время в Териберке вполне уже может выпасть снег. Значит, как и весной, люди будут отапливать свои жилища за счет электроэнергии, долги за которую продолжают расти. Как начинать отопительный сезон в таких условиях — огромная проблема и энергоснабжающих организаций, организаций ЖКХ, и властей всех уровней, которые отвечают за жизнеобеспечение вверенной им территории. Именно об этом говорится на многочисленных совещаниях, заседаниях и комиссиях, где стороны и участники оперируют друг перед другом ужасающими цифрами взаимных долгов и обязательств, обвиняют друг друга во всех смертных грехах, грозят друг другу прокуратурой и уголовными делами. Но по большому счету все это мало помогает реальному разрешению проблем энергетики и ЖКХ, которые растут как снежный ком. Но сегодня я бы говорил не об этом. Ведь на самом деле ситуация в этом году аналогична предшествующим как минимум четырем-пяти годам — с того времени, как рост цен на топливо перестал покрываться ростом тарифов на тепло. В этом году она просто более рельефно проявилась в силу разных объективных и субъективных причин. Давайте начнем с тепла. Хотя я и не работаю в теплоснабжающих структурах, я достаточно знаком с этой темой, в частности, с проектом теплоснабжения многоквартирных домов в Кандалакше от внутридомовых электрических бойлерных, установленных в подвалах. Этот проект реализовывался в 2006-2007 годах ОАО "Кандалакшская горэлектросеть" и управляющей компанией "Регионэнерго менеджмент  групп",  которую я тогда возглавлял. Мы планировали перевести на электроотопление значительное число домов в Кандалакше, но сумели в реальности сделать это только в трех домах. Напомню, речь шла о том, что при относительном наличии свободных электрических мощностей в районе Кандалакши этот город всегда был очень неблагополучным в плане теплоснабжения — централизованное отопление и горячее водоснабжение домов осуществлялось на крайне низком уровне качества, при этом тарифы были одними из самых высоких. Как результат — массовые неплатежи, недовольство граждан, постоянные скандалы по этому поводу. Мы запустили по определению более эффективную автономную систему теплоснабжения и горячего водоснабжения, которая регулируется в соответствии с температурой внешней среды, КПД которой более 90 процентов, а потери тепла в теплотрассах отсутствуют. Самое главное — нет длительных летних остановок подачи тепловой энергии, присущих почему-то только нашим отечественным системам теплоснабжения. Работа проводилась в течение двух летних сезонов. Определенное время заняла техническая отладка системы, устранение различных недостатков, было найдено тарифное решение, которое на тот момент устраивало и Кандалакшскую горэлектросеть, и жителей, и комитет по тарифному регулированию. И вот, когда с января 2007 года система начала работать, мы увидели, что жители наших домов, тариф на тепло у которых был установлен на 10 рублей ниже, чем тариф "ТЭКОСа", по факту платят за тепло больше, чем жители домов, получающих тепло от котельных "ТЭКОСа". Оказалось, что "наши" жители платили по факту потребления энергии домом по счетчикам, отсчитывающим электроэнергию, которая потом пересчитывалась в тепло. Далее эта сумма распределялась между жильцами пропорционально площади квартир. В результате платежи жителей этих домов были выше платежей в аналогичных квартирах других домов в зимние месяцы процентов на двадцать. Стали разбираться, почему, ведь по законам физики и математики должно быть наоборот. И вот тогда-то выяснилось, что нормативы, по которым жители оплачивают услуги отопления в домах, примерно на 30 процентов ниже, чем стоимость тепла, которое "ТЭКОС" считает по счетчику на выходе из своей котельной с учетом нормативных потерь на теплотрассах, несущих это тепло от котельной до домов. То есть "ТЭКОС" выставляет им одно количество тепла, а оплачивают они на 30 процентов меньше. Конечно, в таких неравных условиях наш проект оказался неконкурентоспособным. В конце концов, насколько я помню, жители наших домов стали тоже платить по нормативу, который раз в год уточняется по факту. В результате у поставщика тепла — Кандалакшской горэлектросети — появились выпадающие доходы. Это, кстати, наряду с проблемой формирования тарифов на электроэнергию и стало одним из основных мотивов сворачивания проекта. Несмотря на его очевидную физическую эффективность, существующая система нормативов и расчетов за тепло делает его убыточным. Правда, говорят, жители довольны: в любом случае, они стали сами хозяевами своего тепла и им не страшны никакие мазутные катаклизмы. Выявленная нами по ходу дела проблема нормативов на тепло никуда не делась — жители по-прежнему не полностью оплачивают теплоэнергию, произведенную котельными. Сегодня эта разница  ложится  на плечи управляющих компаний, которые просто не имеют ресурсов, чтобы полностью расплатиться по счетам теплоэнергетиков. А раз есть неплатежи по объективным причинам, то к ним тут же примешиваются и неплатежи по субъективным причинам — никто не будет вникать в суть, когда суммы исчисляются десятками и сотнями миллионов рублей. Но в конечном счете это отражается на платежеспособности теплоэнергетических предприятий — их продукция полностью не оплачивается.

Как уйти от неплатежей?

- Наши системы теплоснабжения настолько неэффективны, что в реальности мы должны платить еще больше, чем сегодня, и мерзнуть в холодные зимние дни, — считает Алексей Преснов. — В то же время все мы знаем, что часто в течение отопительного сезона люди спят с открытыми окнами, а наши панельные дома с батареями внутри стен топят улицу до такой степени, что температура воздуха в таких кварталах повышается на пару градусов. Непроизводительные потери тепла у нас колоссальны, и в этом основной корень проблемы неплатежей в теплоснабжении, которое, замечу, в целом по стране частично субсидируется за счет электроэнергии. В Мурманской области эта общероссийская проблема осложняется еще длинной зимой и дорогим привозным топливом — мазутом для котельных, а также тем обстоятельством, что у нас нет мощных ТЭЦ с комбинированной выработкой тепла и электроэнергии, при которой резко снижается стоимость тепловой энергии. Но если бы у нас везде в домах стояли "умные" теплопункты, автоматически регулирующие подачу тепловой энергии в зависимости от температуры воздуха на улице, если бы у нас во всех квартирах стояли батареи с возможностью регулировки подачи тепла, то это было бы уже огромным шагом вперед даже в условиях мазутной зависимости и длинной зимы. На это нужны большие деньги, но кто посчитал, сколько денег безвозвратно вбухано в мазут и тепло, которое потом просто выбросили в прямом смысле на ветер. И так будет продолжаться бесконечно, этот кризис теплоснабжения будет перманентным, если мы не поменяем правила игры, и прежде всего у себя в головах. Здесь как раз надо смотреть шире, вспомнить, что теплоэнергетики у нас в области зависят в значительной степени от электроэнергетиков. Сегодня только теплоснабжающие предприятия должны электроэнергетикам почти 690,7 миллиона рублей. Из них "ТЭКОС" более 108 миллионов, Мурманская ТЭЦ — более 150 миллионов, предприятия, имеющие на балансе электрокотельные и угольные котельные, — 431 миллион. Почему это происходит? Помимо всего прочего существенную роль здесь играет несинхронность динамики изменения тарифов на тепло и стоимости электроэнергии. Электроэнергия на 50 процентов продается по рыночным ценам, которые в совокупности с мощностью значительно выше регулируемых тарифов, временно субсидируемых федеральным правительством. В то же время теплоэнергетикам при расчете их тарифов закладывают в себестоимость тепла только регулируемую составляющую цены на электроэнергию. Кроме того, в последние годы тарифы на электроэнергию росли быстрее, чем тарифы на тепло. В результате у теплоэнергетиков появляется еще одна статья выпадающих доходов.

Реформа ЖКХ: назад пути нет

- Во-первых, нужно создавать условия, при которых экономить энергию будет выгодно всем: и ее производителям, и ее потребителям. Энергосбытовым компаниям сегодня выгодно продавать как можно больше электроэнергии, в том числе и для нужд теплоснабжающих предприятий. Потребители за нее не платят месяцами и годами, но в балансе эта  задолженность  присутствует как наш актив, и поэтому у нас с этой точки зрения  вроде  бы все хорошо. Отключить полностью предприятия ЖКХ от электроснабжения мы, по большому счету,  не  можем, об этом все знают, хотя с точки зрения законодательства это и возможно. Но здесь большую роль играет позиция  власти и прокуратуры. До тех пор, пока она либо невнятная, либо против отключений, мы отключать не можем. Понятно, что при таком подходе теплоснабжающие  предприятия  будут платить нам  в  последнюю  очередь. Но затем настает и их черед: им также платят по остаточному принципу их потребители точно по тем же причинам. Но в балансе и у теплоснабжающих предприятий все хорошо — огромные долги имеют "мертвые", старые УЖКХ и только "вылупившиеся на свет", но уже еле живые  управляющие  компании.   По этой логике и нам, и им абсолютно невыгодно экономить энергию во всех ее ипостасях — в виде топлива, электричества и тепла. Жителям невыгодно экономить энергию, потому  что они за нее все равно платят по нормативам. Крайние в этой схеме — управляющие компании, и именно поэтому  они  сегодня не очень-то хотят заключать договоры с теплоснабжающими предприятиями на их условиях. А если мы найдем средства и дадим бонусы людям и управляющим компаниям, которые в определенный срок должны будут установить в квартирах регулируемые эффективные батареи, утеплить сами квартиры и дома, снизить их теплопотребление на 20 процентов… Причем в наших условиях это частично можно сделать за счет электроэнергии, например, теплых полов, индивидуальных электробойлеров, баков-накопителей, работающих в ночные часы по ночному низкому тарифу. Электроэнергия-то у нас в избытке в области, и пока до 2014 года для населения будет относительно дешевой. После того как пройдет срок приведения внутренних сетей в порядок и утепления домов, нормативы и тарифы на тепло должны быть приведены в соответствие с реалиями, жители должны платить по факту потребления их домов, а тарифы должны отражать реальные затраты теплоэнергетиков. Рост рыночных цен на электроэнергию должен также учитываться в тарифах, тем более что развитие розничного рынка электроэнергии подразумевает заключение долгосрочных договоров с фиксированной ценой между энергосбытовыми компаниями и крупными потребителями. Сокращение спроса на электроэнергию со стороны теплоснабжающих предприятий ЖКХ будет компенсировано повышенным потреблением населения в целях обогрева. В свою очередь, это даст толчок ремонту и замене внутридомовых сетей в массовом масштабе, что обеспечит работой коммунальные электросетевые и электромонтажные организации. Но все, что сказано под рубрикой "во-первых", не будет работать без "во-вторых". А "во-вторых" заключается в том, что нужно наконец развернуться лицом к проблемам ЖКХ и не делать вид, что это так, временно, по недоразумению свалилось нам на голову сверху в виде Жилищного кодекса и известного постановления правительства № 307. Жители должны наконец понять, что это навсегда, что ответственность за содержание общедомового имущества у них такая же, как и за собственное жилье, которое они считают своим и не собираются делить ни с государством, ни с энергетиками. Так почему же тогда они хотят переложить заботы об общедомовом имуществе исключительно на государство и энергетиков? При этом я считаю, что не стоит всю вину валить на образующиеся управляющие компании. Им надо помогать, объяснять, что по закону и по здравому смыслу они не могут быть немного беременными: если уж они назвались УК, то должны в полном объеме заключать договоры со всеми ресурсоснабжающими предприятиями на поставку коммунального ресурса в целях оказания коммунальных услуг. Вместе нужно разъяснять населению, кто виноват и что делать, чтобы улучшить-таки коммунальное обслуживание, что управляющие компании, оказывая коммунальные услуги теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, должны разносить гигакалории, киловатт-часы и кубометры жильцам в квитанции по определенным формулам, учитывающим общедомовые нужды, всяческие льготы, потребление в нежилых помещениях и т. д., а это требует затрат на программное обеспечение, на расчеты, на снятие показаний и т. п. Эти затраты должны учитываться в плате за управление, и это небольшие, но необходимые суммы, которые жильцы должны платить. Альтернатива этому — полный  бардак, неоплата нужд на содержание  общедомового  имущества, и как  следствие — его деградация. А значит, в конечном счете и деградация самих  жилых  помещений: ведь чтобы вы не делали внутри своей квартиры, если рухнет дом, то с ним рухнет и ваша квартира. При этом управляющие компании должны укрепляться финансово и организационно. Этот процесс неизбежен. По большому счету, в идеале ими должны владеть серьезные структуры — поставщики коммунальных ресурсов, ведь они, как никто другой, заинтересованы, чтобы там все было прозрачно и законно.

Кропотливая работа

- И первое, и второе, — говорит директор ООО "КРЭС-Альянс", — требует серьезных денежных вливаний, инициативы и планомерной системной работы со стороны всех участников этого процесса, выверенных тарифных решений с учетом интересов всех сторон. Нужны политическая воля и желание, доброжелательное и уважительное отношение к субъектам энергетики и ЖКХ. Чего, на мой взгляд, пока не хватает. Кстати, по словам Алексея Преснова, "КРЭС" уже давно работает в этом направлении. - Мы были первыми, кто начал внедрять систему взаимоотношений с управляющими компаниями в соответствии с 307-м постановлением Правительства РФ, мы перенесли эту практику и в ОАО "Колэнергосбыт". Зайдите на наш сайт КРЭС (www.kolaregion.ru) и вы увидите, что проблемы взаимодействия в сфере ЖКХ для нас являются центральной темой. Мы уделяем этому огромное внимание при взаимодействии со СМИ, внедряем новые программные комплексы именно для того, чтобы обеспечить переход на расчеты в соответствии с действующим законодательством. Это большая и кропотливая работа, у нас создан в объединенной компании "КРЭС-Альянс" специальный отдел по работе с исполнителями коммунальных услуг. В наших ближайших планах — организация “круглых  столов”  на эту тему в городах  и  поселках  области  с  участием депутатов, представителей администраций и управляющих компаний. Мы хотим объяснить, что учет потребления электроэнергии в домах с учетом общедомовых нужд, установка общедомовых счетчиков — это не наша прихоть, а нормы закона. Что  касается проблем теплоснабжения, то еще  полтора года назад, когда мы увидели проблему со стороны ОАО "Колэнергосбыт", имеющего колоссальные неплатежи в Кольском и Кандалакшском районах, мы ставили вопрос о необходимости поиска тарифных решений для муниципальных электрокотельных. Еще прошлой осенью мы пытались найти решение по Лувеньге и Зареченску с районными властями. В конце концов вместе со специалистами ОАО "Регионэнерго менеджмент групп", которое управляет основными городскими электросетями в городах области, занялись поиском решений этих проблем. Сейчас готова концепция: совместно с властями нужно найти источники финансирования, решить, кто за что отвечает, и можно начинать работать. Конечно, обидно, что лето потеряно и в новый отопительный сезон мы входим в том же положении, что и в прошлый, только с наращенными долгами. Еще есть  возможность найти правильные тарифные решения  на  2010 год, но и здесь многое зависит от местных властей и Управления по тарифному регулированию. Мы готовы к конструктивному диалогу... Лариса КОНОВАЛОВА.