Ремонт в многоквартирных жилых домах бывает разный. Есть аварийный ремонт – им управляющие компании занимаются чаще всего. Потому что в домах жилфонда каждый день случается какая-то авария, которую нужно срочно устранять. К качеству аварийного ремонта порой есть вопросы, но его худо-бедно выполняют, иначе все дома стали бы непригодными для жилья.
Есть еще ремонт капитальный. Но это отдельная тема, и к ней еще обязательно вернемся.
А есть текущий ремонт. И вот с ним-то связано больше всего проблем. Потому что именно из-за того, что текущий ремонт не делается годами или делается в явно недостаточных объемах, так часто и возникает потребность и в капитальном, и в аварийном ремонте. Почему так происходит и что планируют сделать власти, чтобы исправить ситуацию, об этом и расскажем сегодня.
Что входит в текущий ремонт
Если проанализировать жалобы граждан на проблемы в ЖКХ, то выяснится, что вопросы текущего ремонта занимают в них одну из главных, если не самую главную часть.
Давайте по порядку. Косметический ремонт в подъезде, что бы там ни говорили управляющие компании, относится именно к текущему ремонту. Частичный ремонт кровли, прочистка и ремонт ливневок, герметизация межпанельных швов. Аварийный ремонт тоже на самом деле текущий, только в отличие от остальных видов текущего ремонта его делают более-менее оперативно. Ремонт входных групп (в том числе косметический). Ремонт козырьков входных групп. Ремонт ступенек в подъездах и на входных группах. Ремонт поручней в подъездах и на входных группах. Устройство многострадальных пандусов – тоже текущий ремонт. Ямочный ремонт асфальтового покрытия на придомовых территориях. Ремонт ограждения палисадников. Ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения, а также стояков и элементов системы отопления (в том числе радиаторов). Ремонт и замена элементов общедомовых водонагревателей. Список можно продолжать и продолжать.
Можете подчеркнуть, что из вышеперечисленного не сделано в доме, где вы проживаете. Наверняка 2–3 пункта из приведенного перечня выделите, но скорее – 5–6, а то и все сразу.
Почему сложилась такая ситуация – история долгая. Но без нее не обойтись.
Предыстория
В отличие от расходов на капитальный ремонт, который то исчезал, то появлялся в виде отдельной платежки, строка «текущий ремонт» была в квитанциях всегда.
На мой взгляд, в этом была самая большая ошибка: текущий ремонт нужно было сразу выделять в отдельное направление работы коммунальщиков с отдельной оплатой. Потому что уж слишком он разный для разных домов – и по объемам работ, и по стоимости. Где-то надо одну ступеньку поправить на входной группе, а где-то ремонтировать все подъезды и перекрывать кровлю. А тариф за обслуживание и содержание для жителей разных домов всегда был везде примерно одинаковым.
Но это не было большой проблемой, пока у нас в домах работали крупные жилищные тресты, которые оперировали немалыми средствами, собранными с огромного количества домов, и могли их перераспределять, да и сам жилфонд был поновее.
Потом появились управляющие компании, жилфонд начал дробиться. Одни управляющие компании получали группы домов в хорошем состоянии, а другие – те дома, что требовали больших вложений. Некоторые УК обслуживают много домов и по-прежнему могут перераспределять собранные с жильцов средства, а у некоторых – всего 2–3 дома.
Однако тарифы за содержание и ремонт управляющие компании, работающие в совершенно разных условиях, стараются держать примерно одинаковыми. Потому что стоит их резко повысить, как дом тут же перейдет к другой «управляшке».
Сыграли свою роль и традиционное разгильдяйство некоторых обслуживающих организаций, и воровство, и неплатежи жителей. В итоге даже тот ремонт, который мог бы проводиться, не проводился, многие дома оказались в запущенном состоянии, а все мы пришли к нынешней ситуации.
Из-под палки
Ситуация на самом деле двоякая. Потому что в одних домах больших работ по текущему ремонту не требуется (правда, таких домов меньшинство), а плата за него все равно собирается. А в других домах ремонтировать нужно очень многое, но собранных с жильцов дома денег явно недостаточно.
Обычно плата за текущий ремонт в Мурманске не превышает 5–6 рублей с квадратного метра жилой площади. Как правило, в тарифе львиная доля приходится на содержание общего имущества, а на текущий ремонт – малая часть.
В совокупности 5–6 рублей с квадратного метра жилой площади приносят УК 25–30 тысяч рублей в месяц на 100-квартирный дом. Или и того меньше с учетом неплатежей. На мелкие работы в принципе достаточно. На устранение небольшой аварии, например. Но на особо сложный ремонт, который может стоить полмиллиона или миллион рублей, не хватит точно. Особенно критичной становится ситуация, когда в доме ремонтировать нужно много всего и сразу: например, одновременно заделывать ямы во дворе, чинить кровлю, герметизировать стыки и красить подъезды.
На все это собранных с жителей средств не хватит. И поэтому очень часто дорогостоящие работы выполняются управляющими компаниями только после предписаний органов местного самоуправления, вмешательства депутатов горсовета, надзорных органов, по решению суда.
Или не выполняются. Потому что «управляшке» проще и дешевле заплатить штраф.
Но и это не выход: ведь и банкротятся УК зачастую именно из-за текущего ремонта. Типичная ситуация: «управляшка» не выполняет работы из-за нехватки средств, в итоге получает штраф, сначала один, потом второй, третий, после чего уходит в большой минус по финансам и банкротится, чтобы всплыть через некоторое время в том же доме под другим названием.
Дамоклов меч
Нынешнее положение дел с текущим ремонтом, с одной стороны, выгодно УК, а с другой – создает им огромные проблемы.
Выгода – в необязательности проведения таких работ. Ну действительно: если в подъезде не выполнен косметический ремонт или ступенька на крыльце частично разрушена, дом же от этого не развалится. Вот и не ремонтируют. А денежки по строке «текущий ремонт», пусть и сравнительно небольшие, капают на счета УК каждый месяц и тратятся на какие-то другие нужды.
Но проблема в том, что на самом деле все эти работы как раз обязательны. Ведь если управляющую компанию поймают на их невыполнении, отвертеться уже не удастся. И никого уже не будет волновать, сколько денег собирается по этой графе и сколько нужно на проведение работ: раз собирали за текущий ремонт, будьте любезны его выполнять – что бы там ни требовалось отремонтировать и сколько бы это ни стоило.
Есть масса судебных решений на этот счет. УК пытаются доказать, что физически не могут выполнить тот или иной ремонт, потому что даже и за несколько лет по действующим тарифам на него средств не соберут. Но этот аргумент обычно судом отметается сразу: «В договоре управления строчка «текущий ремонт» есть? Есть. Деньги за это с жителей брали? Брали. Выполняйте».
Текущий ремонт – тот самый дамоклов меч, который висит над каждой УК, потому что практически каждую можно поймать на невыполнении тех или иных работ и оштрафовать на крупные суммы, а затем и обанкротить.
Ремонт спустя 8 лет
«Это все интересно, – скажет вдумчивый читатель. – Но как мне добиться, чтобы подъезд в нашем доме был отремонтирован?».
При действующей системе сделать это можно, но сложно – путем бесконечных жалоб в надзорные органы, судебных исков и так далее. Успех не гарантирован (УК может предпочесть заплатить штраф), но возможен.
Но недавно Совет Федерации РФ предложил простое и в то же время эффективное решение проблемы: вынести текущий ремонт отдельной строкой в платежном документе, предварительно согласовав с жильцами стоимость всех запланированных работ.
Что это дает? Во-первых, снижение тарифов в тех домах, где сложный текущий ремонт не требуется. Управляющие компании наконец-то перестанут собирать деньги непонятно на что, чтобы потратить их по своему усмотрению. А во-вторых, сама процедура принятия решения по сложному текущему ремонту становится намного более понятной и прозрачной, а его проведение – намного более вероятным.
Давайте сравним: как это происходит сейчас и как это может происходить в будущем, если предложение Совфеда обретет статус закона.
Итак, как сейчас. Шаг первый: вы видите, что стены вашего подъезда обшарпаны, штукатурка и краска осыпались. Требуется ремонт.
Шаг второй: вы обращаетесь в управляющую компанию с требованием провести в подъезде косметический ремонт. Напрямую вам не откажут (сейчас это не принято), пообещают рассмотреть заявку на ремонт подъезда в следующем месяце, полугодии, году...
Шаг третий: прождав два года выполнения обещанного ремонта, вы вновь обращаетесь в УК с вопросом: «Где ремонт?». Но выясняется, что за это время «управляшка» поменялась, и представитель новой обещает рассмотреть вашу заявку в следующем месяце, полугодии, году...
Шаг четвертый: понимая, что вас элементарно обманывают, вы обращаетесь уже в ГЖИ или прокуратуру, пишете письмо депутату по округу, мэру, губернатору, Президенту РФ. В доме проводится проверка, управляющей компании выдается предписание на ремонт подъезда.
Здесь возможны разночтения: иногда после окрика сверху УК все-таки делает ремонт. Но не всегда.
Поэтому шаг пятый: вы идете в суд и выигрываете дело. Здесь возможны разночтения. Иногда после судебного решения «управляшка» делает ремонт. Или предпочитает оплатить штраф. И третий вариант: к моменту, когда решение суда уже принято, действующая УК становится банкротом, а новая обслуживающая организация вам ничего не обещала и не обязана выполнять решения суда, принятые в отношении своего предшественника.
В результате – шаг шестой: вы обращаетесь уже к третьей управляющей компании с требованием провести в подъезде косметический ремонт, на что вам обещают рассмотреть заявку на ремонт подъезда в следующем месяце, полугодии, году…
Это совершенно реальная история, которая происходила в одном из домов в Октябрьском округе Мурманска. Закончилась она благополучно: ремонт в итоге был сделан, но… спустя 8 лет после первого обращения.
Простое решение
А теперь о том, как будут развиваться события в той же ситуации, если текущий ремонт выведут в отдельную строку и с жильцами будут согласовывать стоимость работ.
Шаг первый: то же самое, что и в предыдущем примере – «Вы видите, что стены подъезда вашего дома обшарпаны…».
Шаг второй: вы обращаетесь в управляющую компанию с вопросом о проведении в подъезде косметического ремонта.
Шаг третий: управляющая компания рассчитывает смету и представляет ее собственникам на общем собрании.
Шаги четвертый и пятый: если собственников устроила цена, то между жильцами и УК заключается дополнительное соглашение о проведении работ и, соответственно, их оплате. После чего ремонт выполняется. Если нет, то ремонт не выполняется.
Абсолютно такой же подход по ямочному ремонту во дворе, по герметизации межпанельных швов и по другим работам, которые сейчас не выполняются или делаются только по решению судов.
Пока в этой истории рано ставить точку. Есть сомнения, что предложение Совета Федерации обретет форму законодательного акта. У нас почему-то все здравые инициативы в сфере ЖКХ либо тихо исчезают, либо имеют очень трудный и долгий путь к реализации. Или законопроект могут так переделать, что рациональное звено оттуда исчезнет полностью. Пока ждем. На то он и текущий ремонт, чтобы ждать и надеяться.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из архива редакции
