Споры вокруг стратегии
На сайте Минстроя РФ недавно был опубликован проект Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. В основном документ посвящен развитию строительной отрасли и ставит довольно амбициозные цели. К примеру, предполагается, что реализация Стратегии позволит к 2030 году ежегодно улучшать жилищные условия не менее пяти миллионам семей.
Вопросам ЖКХ в Стратегии посвящена далеко не самая большая часть, но зато в ней есть одна фраза, которая уже вызвала в экспертных кругах крайне оживленную дискуссию. Вот эта фраза: «В рамках Стратегии планируется… развитие институтов и моделей управления жильем, включая возможные формы государственно-частного партнерства на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций, в том числе модели «регионального оператора по управлению жильем».
Первым отреагировал комитет Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, который в своем заключении написал о том, что из-за новой нормы собственники могут фактически лишиться права выбирать управляющие организации. А это совершенно не соответствует Жилищному кодексу РФ и, по сути, означает возврат к системе государственного управления жилфондом. Также представители палаты обратили внимание на то, что деньги на возмещение ущерба от нарушений, приводящих к авариям в домах, видимо, будут собирать с граждан. То есть предлагается фактически создание очередного «общего котла» на покрытие ущерба от деятельности (или бездеятельности) «управляшек».
В ответ ассоциация АКОН (Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость) опубликовала свою позицию о том, что заявление Торгово-промышленной палаты РФ не соответствует действительности: «положение, лишающее граждан права выбирать УК, отсутствует в проекте стратегии...». Представители ассоциации даже предложили отстранить от занимаемой должности руководителя комитета ТПП Андрея Широкова, давшего экспертную оценку Стратегии.
Судя по всему, и вокруг самой Стратегии, и в экспертном сообществе идет какая-то подковерная борьба, которая читателям «Вечернего Мурманска» вряд ли будет интересна.
Поэтому давайте попробуем разобраться в ситуации, опираясь исключительно на сам текст документа.
УК меняются, проблемы остаются
Первым делом попробуем ответить на вопрос, почему вообще возникла необходимость в развитии «институтов и моделей управления жильем, включая возможные формы государственно-частного партнерства».
Все знают, что в жилищно-коммунальной сфере у нас в стране все сложно. К слову, в той же Стратегии основные проблемы ЖКХ перечислены очень правильно и довольно точно. Но особое внимание стоит обратить вот на этот пункт: отсутствие сформированного института ответственных собственников жилья, низкая мотивация к принятию решений по управлению жильем.
Об этой проблеме «Вечерний Мурманск» писал уже не раз. Действительно, у нас есть управляющие компании для управления жилыми домами, а кто управляет «управляшками»? По идее должны были бы собственники жилья, ведь именно они являются заказчиками услуг по обслуживанию своего дома. На деле УК предоставлены сами себе. А люди, которые платят им деньги, вынуждены обращаться с жалобами на некачественную работу «управляшек» в Госжилинспекцию, органы власти, судиться с ними.
Но это же в корне неправильно: раз услуга оплачена, то она должна быть предоставлена безо всяких напоминаний, жалоб и просьб! А если не предоставлена или предоставлена некачественно, то оплаченные средства должны быть возвращены.
УК работают плохо, жалобы должного эффекта не имеют, решения судов не исполняются, в итоге люди остаются и без качественной услуги, и без денег. На закономерный вопрос граждан: а что же делать в таких случаях – ответ один: меняйте управляющую организацию. Хотя очень часто менять одну УК на другую – это обмен шила на мыло, ведь между ними практически нет никакой разницы. И жители многих домов, где «управляшки» менялись часто, это прекрасно знают: УК приходят и уходят, а проблемы остаются.
Конкурс – не всегда хорошо
То есть, есть логика в том, чтобы изменить бесконечный процесс смены одной негодной УК на другую, такую же. И написано в Стратегии красиво: «на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций, в том числе модели «регионального оператора по управлению жильем».
Вот только как это все будет на деле? Начнем с конкурсов. Потому что конкурсы по передаче домов на обслуживание у нас и сейчас проводятся. Как правило, в тех случаях, когда собственники не могут сами выбрать УК, или же ни одна управляющая компания не соглашается обслуживать дом.
Как это происходит? Сначала дом выставляется на конкурс по одному тарифу, если никто не соглашается его обслуживать, то тариф увеличивают. Если опять не соглашаются, то снова повышают, и так до момента, пока какая-нибудь УК не возьмется за обслуживание дома.
Цифры при этом могут достигать очень больших величин. К примеру, в прошлом году «Вечерний Мурманск» писал о доме на Кольском проспекте, 114, корпус 1, право на обслуживание которого выиграло ООО «Управляющая компания Мурманской области» с тарифом 91 рубль 89 копеек с квадратного метра площади. При том, что на тот момент средние тарифы в Мурманской области на услуги управляющих компаний были на уровне 30–32 рубля с квадратного метра. В итоге жильцы общежития должны были платить за маленькую комнатушку без удобств (кухни и туалеты там общие) столько же, сколько платят мурманчане, проживающие в двух- или трехкомнатных квартирах.
У медали, как водится, есть и обратная сторона: конкурс – прекрасная возможность увести дом у конкурирующей УК, работа которой жителей вполне устраивает. Можно ведь предложить тариф поменьше и потом долгое время вообще ничего в доме не делать. Только деньги собирать.
То есть красивая фраза «На основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций» на деле может привести либо к увеличению тарифа на обслуживание жилого дома, либо к ухудшению этого обслуживания.
Авторы Стратегии, видимо, полагают, что «профессиональные управляющие организации» прямо косяками везде ходят и ждут, когда их на конкурс позовут. Нет уж, выбирать придется из того, что есть. При этом сменить управляющую компанию, которая пришла в дом по конкурсу, даже сейчас, когда такое право у собственников есть, очень и очень сложно.
Ох уж эти операторы!
Теперь по поводу «регионального оператора по управлению жильем». После появления таких операторов жители лишатся права на выбор УК, как считают в Торгово-промышленной палате? Или этого не произойдет, как считают в ассоциации АКОН? А главное, принесет ли это какую-то пользу жителям?
Словосочетание «региональный оператор» нам тоже хорошо знакомо. Например, у нас есть региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами – детище «мусорной реформы».
Реформа эта была запущена в 2019 году, действует уже почти три года. Давайте посмотрим, что изменилось. Заявлялись ведь цели очень высокие: и переработка мусора, и раздельный сбор, и много чего еще разного. Что на деле? Поменялись мусорные баки во дворах (и то не везде), а самое главное – выросли фактические платежи населения и организаций за вывоз мусора. «Вечерний Мурманск» уже писал, что единственные, кто выиграл от «мусорной реформы» в Мурманской области – это одиноко проживающие граждане, имеющие большую жилплощадь. Вот они стали платить меньше. Остальные жители теперь платят больше, притом что качество самой услуги в целом если и улучшилось, то незначительно.
Еще одно следствие «мусорной реформы» – передел самого «мусорного рынка». Многие еще помнят протестные акции, устроенные в прошлом году в Мурманске мусороперевозчиками, которые по каким-то причинам не смогли договориться с региональным оператором и продолжить заниматься своей основной деятельностью.
То есть региональный оператор по обращению с ТКО все-таки влияет на выбор компаний по вывозу мусора, обслуживающих жилфонд (да еще как!).
Где гарантия, что ровно то же самое не будет происходить и с появлением регионального оператора по управлению жильем, только уже с участием управляющих компаний? Протестующие сантехники с унитазами и дворники с метлами – это, конечно, самобытное зрелище. Но главная проблема в том, что появится некая организация, которая будет решать, какие УК смогут работать на рынке, а какие – нет.
Где гарантия, что региональный оператор будет это делать непредвзято, на основании объективной оценки работы УК?
В любом случае региональный оператор, как показывает практика, вовсе не является панацеей. А вот к росту платежей жителей и переделу рынка появление такой структуры может привести.
Что же делать?
По убеждению автора этих строк, решение проблемы во взаимоотношениях между управляющими компаниями и собственниками жилья лежит в плоскости усиления роли договорных отношений. Договоры на обслуживание домов должны стать намного более подробными и конкретными. При этом невыполнение или некачественное выполнение УК той или иной услуги, указанной в договоре, должно приводить к немедленным перерасчетам. А ущерб, понесенный жильцами из-за некачественной работы «управляшки», должен сразу компенсироваться. Соответственно, такие же требования по неукоснительному выполнению условий договора должны предъявляться и к собственникам квартир. Мы должны вовремя платить, немедленно предоставлять доступ в жилище, когда это нужно для ремонта, убирать машины на время уборки двора и так далее. И конечно, сами выбирать себе управляющие компании. В общем, как это и происходит во всем мире.
Интересно, сколько лет еще у нас будут реформировать сферу ЖКХ, пока додумаются до простой и понятной системы?
Ну а пока ждем появления регионального оператора по управлению жильем, конкурсов и нового роста тарифов.
Дмитрий ВАРЗУГИН
Фото из архива редакции
