Квадратный метр почти как золото. На его рыночную стоимость не сильно влияет даже курс рубля. Всем понятно, что рано или поздно курсовые качели вернутся на прежнее место и цена на недвижимость непременно последует за ними. Словом, как ни крути, метр есть метр. Поэтому и охотников за ним всегда было предостаточно. В советские времена представителей криминального сообщества не слишком интересовал вторичный рынок недвижимости. Там все сводилось обычно к обмену квартирами: метр за метр. В некоторых случаях не обходилось без доплат, но это делалось с глазу на глаз. К тому же и суммы были далекими от заоблачных, да и любой обмен проходил через органы местной власти, так что все варианты худо-бедно контролировались. Сегодня совсем другое дело.
Метр плюс рубль
– Не так давно в Мурманске удалось предотвратить аферу с квартирой: чужую квартиру хотели продать по доверенности, – говорит исполняющая обязанности руководителя управления Росреестра по Мурманской области Анна Бойко. – Владелец жилья решил сдать его в аренду. Для этого нужно было составить соответствующий договор. Но сам хозяин квартиры не смог по каким-то обстоятельствам лично присутствовать при его подписании. Он выписал доверенность на третье лицо. А арендаторами в этой истории выступали мошенники. Они только и ждали удобного момента. Имея все сведения, проходимцы подделали доверенность. Но в ней указали не право аренды, а право продажи квартиры. И продали жилплощадь. Хорошо, что договор удалось признать недействительным, квартиру вернули невнимательному хозяину.
Активность на вторичном рынке жилья имеет сезонную активность. Она увеличивается с приходом осени и началом зимы. В летние периоды сделок совершается значительно меньше.
Подпись из небытия
– Уловка с подделкой доверенности – известный трюк. Этот документ можно как-то проверить потенциальному покупателю?
– Вы правы, сразу и безоговорочно верить доверенности нельзя. Ее необходимо проверить на специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты. По запросу человек получит информацию о том, кто выдал представленную доверенность, когда и где. И является ли она на данный момент действующей, не была ли она отменена.
Подделка правоустанавливающих документов – один из основных способов мошенничества с недвижимостью. При этом, как правило, поддельные документы сдают представители продавцов все по тем же доверенностям. Верный повод проявить особую внимательность – наличие дубликатов правоустанавливающих документов: договоров приватизации, свидетельств о праве на наследство и тому подобного. Или если доверенность заверена иногородним нотариусом. Не исключено, что доверителя насильно заставили подписывать такую доверенность. Или на момент совершения сделки его уже не было в живых. Но это, как говорится, крайние случаи. Поэтому рекомендуем заключать сделку непосредственно с собственником квартиры, а не с его представителем. В практике нашего управления была история, когда пытались сдать документы по утерянному паспорту. При этом документы принес человек, отдаленно похожий на фотографию человека в паспорте. Но благодаря бдительности сотрудников и слаженной работе с правоохранительными органами удалось пресечь данное преступление.
У каждой квартиры своя история
– А самого продавца проверить можно?
– Конечно, можно. Для этого на портале Росреестра запросим выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Там содержится информация о собственнике квартиры и о существующих ограничениях на нее, наличии других зарегистрированных лиц. Бывают такие ситуации, когда помимо вас может всплыть и другой претендент на жилье. До совершения сделки рекомендую получить выписку о переходе прав в отношении квартиры, которую вы хотите купить. Такая выписка покажет всю ее историю: сколько раз и на основании чего переходили права на эту квартиру – иными словам, кто и сколько раз квартиру покупал и продавал. Можно, наконец, поговорить с потенциальными соседями. Они тоже могут поделиться полезной информацией.
– У меня, к примеру, есть квартира в средней полосе. Там пока никто не проживает. А вдруг кто-то на нее положит глаз? Есть ли способ защитить свое жилье от интереса непрошеных покупателей?
– Предусмотрен и такой вариант защиты от мошенников. Его суть в том, что владелец жилья оформляет заявление, в котором указывает, что любые действия с квартирой без его личного участия производиться не могут. По заявлению в ЕГРН вносится соответствующая запись. Она как красный флажок. И тогда незаконные операции с имуществом становятся попросту невозможны. Без вашего участия и ведома их нельзя будет совершить. Даже с действительной доверенностью и правильно оформленными всеми необходимыми документами. При этом вы первым узнаете о любых попытках купить или продать помимо вашей воли вашу же недвижимость. Написать такое заявление я бы посоветовала всем, кто проживает один. Особенно людям старшего и преклонного возраста.
Помощник не помешает
– Денежные расчеты за покупку недвижимости тоже требуют повышенного внимания?
– Это больше относится к ведению правоохранительных органов, но мы тоже готовы дать несколько полезных советов. Во-первых, не торопитесь отдавать продавцу всю сумму за покупку. Благоразумнее будет выплатить ее частями: одну – в момент подачи пакета документов на регистрацию, другую – после проведения государственной регистрации права собственности за покупателем. Или следует настоять, чтобы вся сумма, оговоренная в договоре купли-продажи, выплачивалась только после завершения регистрации. Это самый важный момент в сделке. На нем вся юридическая нагрузка. А все расчеты производятся непосредственно между сторонами договора без участия специалистов регистрирующего органа.
И вообще, регистрации прав на недвижимость предшествует целый ряд юридически значимых действий каждой из сторон – переговоры, согласование условий сделки, подписание предварительного договора, передача аванса или задатка, снятие с регистрационного учета, государственная регистрация, завершающая стадия длительной процедуры покупки квартиры. Поэтому необходимы бдительность, внимательность и осторожность. Совсем не лишней может стать помощь профессиональных консультантов или юристов. Да, на оплату их услуг придется раскошелиться. Но эти расходы будут оправданны.
Регистрации прав на недвижимость предшествует целый ряд юридически значимых действий каждой из сторон – переговоры, согласование условий сделки, подписание предварительного договора, передача аванса или задатка, снятие с регистрационного учета, государственная регистрация, завершающая стадия длительной процедуры покупки квартиры. Поэтому необходимы бдительность, внимательность и осторожность.
Беседовал Валерий СЕРЕБРЯКОВ.
serebriakov@vmnews.ru
Фото Дмитрия САЯПИНА и из открытых Интернет-источников.
Покупка собственной квартиры кажется вам несбыточной мечтой? Хватит вам мечтать, пора действовать. Попробуйте лизинг на новостройки. Это реальная возможность приобрести отдельное жилье, о котором вы так долго мечтали.
Реклама.
