Депутаты сразу двух комитетов Государственной Думы предложили поставить точку в многочисленных историях с продажей микроскопических долей в квартирах. Сегодня на вполне законных основаниях можно купить хоть один квадратный метр жилплощади. Понятно, что жить там никто не будет. Зато право на единственный квадратный метр его владельцу дает определенные возможности. Ими без зазрения совести пользуется криминал. В такой квартире вдруг неожиданно появляются незваные соседи, цель у которых одна – завладеть чужим жильем полностью. И что самое парадоксальное – на законных основаниях.
О том, чем порой заканчиваются в Мурманске покупки микродолей в квартире, наш разговор с руководителем Росреестра по Мурманской области Анной Бойко.
Альтернатива «резине»
– Анна Сергеевна, почему депутаты Госдумы озаботились этой проблемой?
– Микродоли пришли на смену так называемым «резиновым» квартирам. Их покупают, чтобы получить официальную регистрацию, а с ней и социальные гарантии, упростить получение работы и государственных услуг, ведение бизнеса. Владельцы мизерных долей получают право претендовать на хорошие квартиры при расселении жилья. При этом совершенно не берутся в расчет такие факторы, как давность и добросовестность владения, бремя содержания. Кроме того, махинации с долями нередко применяются для откровенно криминальных схем по отъему недвижимости.
Дефицита в предложениях продать долю на рынке вторичного жилья сегодня нет. Это, по сути дела, самостоятельный, организованный и четко структурированный бизнес. Есть у нас такие любители, которые дробят квартиры по квадратному метру и прописывают людей на платной основе. Сегодня ограничений по площади долей нет никаких, можно продать и 20 квадратных сантиметров. Число собственников и прописанных людей в квартирах стремительно растет сразу после принятия решения о сносе дома и его расселении.
Предлагаемая инициатива направлена на то, чтобы запретить образование новой доли, если после ее продажи на каждого жильца в квартире придется менее учетной нормы площади жилья, установленной местными властями.
Арифметика выживания
– Понятно, что криминал доли в квартирах использует в своих интересах. Особенно это часто встречается в столицах. А что в Мурманске? Известны ли случаи, когда покупка доли становилась началом выживания других квартиросъемщиков из жилого помещения?
– С покупки микродоли практически всегда начинается процесс выживания собственников из квартир. Новые соседи, купившие такую долю, например, у родственника основного владельца квартиры, делают жизнь этого человека невыносимой и тем самым вынуждают его выселиться, продать свою долю по заниженной цене или, наоборот, выкупить оставшиеся доли по баснословной стоимости.
Здесь все просчитано. Общая стоимость недвижимости, купленной по долям, существенно ниже стоимости той же недвижимости, купленной целиком. И если приобрести квартиру по долям, а затем выставить ее на продажу как единый объект недвижимости, то можно получить очень хорошую прибыль. По большому счету, мы можем говорить о самом настоящем рейдерском захвате чужой недвижимости.
Перечисленные обстоятельства выясняются в судах, когда один из дольщиков квартиры или жилого помещения обращается в суд за защитой нарушенного права или при рассмотрении уголовных дел по факту мошенничества. И там и там речь идет об оспаривании сделок по продаже долей. Такие случаи имеют место и в Мурманске.
– Часто приходится встречаться с такими делами?
– Конечно, в Мурманске таких сделок происходит немало. Но сделка сделке рознь. Если все по закону и никто не теряет никаких прав, то к сторонам вопросов не возникает.
– Если закон будет принят, что от него получит рядовой гражданин?
– Прежде всего – правовую защищенность, сразу снизится количество сделок с долями, в том числе и с корыстным умыслом, снизится количество возможных сособственников на жилое помещение или квартиру. Доля будет представлять собой ту минимальную часть жилой площади, на которой возможно проживание.
– А сегодня чему она равна?
– На сегодняшний день у нас не установлен минимальный размер жилой площади на одного человека.
Мелочей не бывает
– На стадии регистрации права на недвижимость вы анализируете вероятность негативного развития ситуации?
– Процесс государственной регистрации прав не может застраховать приобретателя недвижимости от всех возможных рисков. Конечно, в ходе проведения правовой экспертизы представляемых сторонами сделки документов оценка дается всем содержащимся в них сведениям. При появлении сомнений Государственным реестром направляются необходимые запросы по представлению дополнительных сведений. Ну а дальше проводится правовая экспертиза документов, соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, сведениям кадастра недвижимости, законность сделки. Словом, проводится проверка установленных законом требований для каждой из сторон по сделке, что, по моему мнению, и является предотвращением негативного развития ситуации.
– Можно ли говорить о характерных признаках, указывающих на возможность криминальной схемы при покупке доли в квартире? Кто несет за это ответственность?
– Есть несколько очень важных правил, которые помогут избежать неприятных неожиданностей при покупке доли квартиры. Во-первых, необходимо все оформлять на основании закона, то есть через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной деньги будет не вернуть: дарение – безвозмездный процесс.
Как правило, через договор дарения долю отдают, чтобы избежать налогов. Или потому, что другие владельцы долей пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Такая ситуация должна настораживать покупателя.
Во-вторых, все возможные проблемные моменты надо обсуждать до заключения сделки. Вполне вероятно, что потребуется серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать разговором, в будущем он может значительно упростить ваше проживание с ними. О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и в письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
И еще. Узнайте как можно больше о личности продавца, поговорите с соседями по подъезду, постарайтесь найти общих знакомых. И не закрывайте глаза даже на самые незначительные вопросы, которые у вас появятся при анализе информации. Возможно, они помогут предотвратить большие неприятности.
Закон вам в помощь
– Допустим, свершился худший вариант: долю купили посторонние люди и с их появлением начался прессинг соседей. Могут ли они опротестовать сделку?
– Могут, но для этого нужны законные основания. Договор купли-продажи квартиры может быть прекращен с помощью одного из трех механизмов: сделку можно оспорить, ее можно признать ничтожной или расторгнуть договор купли-продажи.
Оспаривание – это признание судом договора купли-продажи недействительным. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в результате совершенной сделки его права на квартиру не были учтены или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – один год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. Такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Ничтожными будут признаны сделки с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершенные по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
И наконец договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки или если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных.
– И последнее. Попробуем вывести золотое правило поведения, чтобы не обзавестись нежелательными соседями.
– В первую очередь, не надо распродавать свое имущество по долям. Но если вы стали правообладателем доли в жилом помещении, стоит разрешать все вопросы проживания путем диалога и соглашений и при возможности стремиться к единоличному владению всей собственностью. Но только на законных основаниях.
Беседовал Валерий СЕРЕБРЯКОВ.
serebriakov@vmnews.ru
Фото Дмитрия САЯПИНА
и из открытых Интернет-источников.
