Арендные платежи возросли в десятки раз! Власть "кошмарит" бизнес! Мы на грани банкротства!" - с такими громкими заявлениями сегодня выступает часть мурманских предпринимателей, несогласных с новой методикой расчета арендной платы за пользование земельными участками, принятой Мурманским горсоветом в конце прошлого года.
Кто же оказался в числе "закошмаренных"? И почему обиженные предприниматели считают, что душат их бизнес? Поиски ответов на эти вопросы приводят к очень интересным выводам. В частности, выясняется, что повышение арендной платы за землю коснулось прежде всего тех, кого в народе называют "на выдумку хитер". А проще говоря, тех, кто нашел лазейку в законе и пользовался законодательным "лазом" в своих интересах.
Бизнесу в помощь
Обратимся к истории вопроса. Еще в 2007 году в Мурманске была принята новая методика расчета, которая базировалась на кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной постановлением правительства Мурманской области. И была она так высока, что зачастую, по меткому выражению тогда еще предпринимателя Алексея Веллера, приравнивалась к стоимости земли на Рублевке в Москве. Поэтому городом было принято решение применять при расчетах понижающий коэффициент, который в разы понизил кадастровую стоимость земельных участков и, соответственно, позволил сделать арендную плату за землю разумной и экономически обоснованной. В 2013 году, через пять лет, кадастровая стоимость земельных участков была пересмотрена, причем за эти пять лет город понижающие коэффициенты не пересматривал. По отношению к 2007 году кадастровая стоимость земельных участков увеличилась на десять процентов.
Таким образом, город всегда шел навстречу предпринимателям, учитывая и меняющуюся конъюнктуру рынка, и кризисные явления в экономике.
Тем не менее часть предпринимателей не упустила случая и сделала арендные платежи за землю, скажем так, символическими. Дело в том, что в Земельный кодекс в 2010 году были внесены изменения, которые позволили приравнять рыночную стоимость земельного участка к кадастровой. Что это означает? Если кадастровую стоимость утверждает правительство Мурманской области и тут уж ничего не попишешь, то с определением рыночной стоимости все несколько иначе. Предприниматели обращались к оценщикам, которые, надо полагать, производили расчеты к взаимному удовольствию сторон. Иначе как объяснить, что рыночная стоимость земельных участков после такой оценки падала настолько, что вместо 25-30 рублей за квадратный метр некоторые предприниматели стали платить по 39 копеек?
В ответе за город
По словам Алексея Веллера, реакция мурманских бизнесменов ему понятна.
- Это абсолютно законно и нормально, что предприниматели стремятся к минимизации своих расходов и борются за интересы своих предприятий и коллективов, - считает мэр города. - Это их зона ответственности. А зона ответственности муниципальной власти - весь город Мурманск с его трехсоттысячным населением.
Кстати, из 2807 договоров аренды земли по 680 договорам кадастровая стоимость была пересмотрена на рыночную. И как результат - утрачена экономическая обоснованность арендной платы и, как следствие, уменьшились доходы городского бюджета.
- За 2013 год земельным арендопользователям было начислено 642 миллиона рублей, а поступления составили 520 миллионов, - пояснил мэр города Алексей Веллер. - В течение 2013 года массово шли переоценки. И уже в 2014 году начисления составили только 474 миллиона рублей. Таким образом, объем начислений уменьшился на 168 миллионов.
Чтобы не допустить дальнейшего нарушения одного из основополагающих принципов определения размера арендной платы - принципа экономической обоснованности, установленного Правительством Российской Федерации, а также необоснованного падения арендных платежей за землю, городом было принято решение перейти на новую методику расчета.
Контракт на ее разработку выиграло Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".
Новая экономико-математическая модель определения размера арендной платы за пользование муниципальными землями была разработана, исходя из доходности земельных участков без привязки к их кадастровой стоимости. А значит, и пересмотр размера арендной платы из-за изменения кадастровой стоимости стал невозможным.
При расчете арендных платежей стали применяться экономически обоснованные базовые ставки, установленные исходя из функционального использования объектов, расположенных на этих земельных участках.
Стоит отметить, что на заседании Совета депутаты приняли решение о применении в течение этого года дополнительного мультипликатора (множителя) - 0,5 при расчете размера арендной платы. То есть фактически арендная плата за землю при расчете по новой методике была уменьшена в два раза, с тем чтобы начисления остались на уровне 2012 года. Город снова решил поддержать мурманских предпринимателей в непростое время.
Вот и вышло, что для большинства бизнесменов, которые законодательным "лазом" не пользовались и не пересматривали кадастровую стоимость, а платили за аренду земли по старинке, рост платежей с нового года оказался даже несколько ниже по сравнению с прошлым годом. Ну а для тех, кто не устоял и использовал лазейку в законодательстве, новый экономически обоснованный расчет оказался в несколько раз выше. Платили-то сущие копейки…
Дорогая ошибка менеджмента
Тем не менее возмущению обиженных предпринимателей нет предела. В эфире одной из программ ГТРК "Мурман" состоялся открытый диалог мэра города Алексея Веллера с мурманскими бизнесменами, утверждающими, что новая методика делает их бизнес неконкурентоспособным и ставит на грань выживания их компании. Но так ли это на самом деле, если копнуть экономику предприятия поглубже?
Так, по словам руководителя группы компаний "Северный купец" Романа Кулика, для тех предприятий, которые переоценили кадастровую стоимость и, соответственно, платили пониженную арендную ставку, плата за землю по новой методике возросла в 10, 20, а то и в 40 раз.
- Давайте посмотрим, что получилось на примере тех предприятий, которые вы возглавляете, - предложил мэр города. - Ваше предприятие занимает земельный участок в порту. В 2012 году ваш платеж составлял 722 тысячи 156 рублей 92 копейки. В 2013 году он составил 3 миллиона 541 тысячу. Но при расчете был применен коэффициент 4, хотя вы об этом нигде не сказали. А почему он был к вам применен? Потому что вы не освоили земельный участок в те нормативные сроки на период строительства, которые вам были даны. Законно применен коэффициент? Законно. Если мы уберем этот коэффициент 4, то в 2013 году ваша арендная плата должна была составить 885 тысяч рублей. После чего, когда вы изменили кадастровую стоимость, даже с коэффициентом 4 она составила 229 тысяч рублей. И сегодня по новой методике арендная плата без учета коэффициента 4 составляет 835 тысяч. Итак, по отношению к 2012 году рост - 15 процентов. А вы говорите, в 2-4 раза. Где же правда? По отношению к 2013 году, если брать цифры до переоценки, у вас плата за землю уменьшилась на 6 процентов.
С доводами Алексея Веллера бизнесмен согласился, но продолжал описывать трудности, с которыми столкнулся бизнес якобы исключительно из-за применения новой методики.
Почему же он, распиная новую методику, "забыл" сообщить о таком "пустяке", как коэффициент 4? К слову, этот коэффициент применяется в том случае, если в течение пяти лет на земельном участке так и не было начато запланированное строительство. Архитектурно-планировочное задание было получено компанией еще в 2009 году. Ну а цифры бизнесмен, конечно же, привел абсолютные и для него удобные. А как иначе доказать, что бизнес в Мурманске "кошмарят"?
К диалогу готовы
Еще один предприниматель - Николай Пальченко, занимающийся сдачей в аренду складских и производственных помещений, просто заявил: "Я попал на деньги". И мириться с этой ситуацией он не готов. При годовой выручке 3,5 миллиона рублей теперь он должен платить 700 тысяч рублей в год.
И снова мэр города разложил по полочкам экономику компании.
- Ваш платеж в 2012 году составлял 502 тысячи рублей, - напомнил Алексей Борисович предпринимателю. - В 2013 году после соответствующих переоценок он составил 738 тысяч рублей. После того как вы сделали переоценку, - 146 тысяч. И сегодня по новой методике за ваш земельный участок начислено 707 тысяч. Теперь мы понимаем, что по отношению к 2012 году рост платежей у вас составил 40 процентов, то есть вырос в 1,4 раза. Но не в два и не в четыре. А теперь по отношению к 2013 году. Если бы вы не делали переоценку кадастровой стоимости, то у вас сегодня было бы падение на пять процентов.
К слову, 3,5 миллиона прибыли бизнесмен извлекает с одного гектара земли, расположенного в очень хорошей части промзоны Мурманска. Невольно возникает вопрос: почему так мало? Может, и здесь в менеджменте нужно что-то подправить…
Создалось впечатление, что сами бизнесмены с большим интересом выслушали экономический расклад по своим предприятиям от мэра города. Наверное, прежде чем заявлять о притеснениях со стороны власти, надо серьезно проанализировать экономику своей компании и иметь убедительные аргументы.
- Поменьше взаимных обвинений, побольше совместной работы, - обратился к мурманским предпринимателям Алексей Веллер. - Тогда, может, и результаты будут более эффективными и с точки зрения развития предпринимательства, и с точки зрения пополнения бюджета. Я призываю вас помочь провести экономический анализ. Все должно иметь разумное подтвержденное экономическое обоснование. И позиция городской власти и руководства города зиждется именно на этом принципе. Поэтому методику, по которой сегодня работает город, мы считаем правильной и справедливой.
* * *
Кстати, совсем недавно оспорить новую методику расчета аренды за землю попыталось Мурманское морское пароходство. Иск о признании недействующим решения Совета депутатов Мурманска об утверждении методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками рассматривался в Октябрьском районном суде. В начале марта суд отказал компании в удовлетворении заявленного иска.
Светлана НЕКЛЕГА.
Фото Константина БРАЙЦЕВА.
