Земля должна "работать" на благо жителей города
В 2015 году в Мурманске ставки арендной платы за принадлежащие городу земельные участки стали рассчитывать по новой методике. С начала года прошел лишь месяц, но некоторые предприниматели уже заявляют, что новые ставки аренды земли якобы душат их бизнес, поскольку они взяты чуть ли не с потолка. Насколько обоснованы претензии этих мурманских бизнесменов? И как на самом деле изменилась плата за аренду муниципальной земли? На эти вопросы журналиста "Вечерки" отвечает глава администрации города Мурманска Андрей Сысоев.
Потерянные миллионы
- Андрей Иванович, почему вообще понадобилось менять порядок расчета арендной платы за землю?
- Действовавшая в Мурманске до нынешнего года методика расчета этой арендной платы имела несколько существенных недостатков. Во-первых, при расчете ставки платы за аренду тогда исходили из вида разрешенного использования участка земли. А на функциональное назначение объекта, который на этой земле стоит, внимание не обращалось. Из-за этого порой возникали парадоксальные ситуации.
У нас был случай, когда на двух разделенных лишь дорогой соседних участках, изначально предназначенных для размещения промышленных объектов, стояли с одной стороны магазин, а с другой - производственное предприятие. По идее, ставка аренды земли для такого предприятия должна быть меньше, чем для объекта торговли. Ведь у последнего и расходы меньше, и прибыль формируется значительно быстрее. Но оба арендатора за землю платили одинаково. На мой взгляд, такую ситуацию нельзя назвать справедливой. К тому же налицо противоречие принципам, заложенным в 582 постановлении Правительства РФ "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы…". В этом постановлении четко сказано, что не должен различаться порядок расчета за участки не только одной и той же категории земель, но и предназначенные для одних и тех же видов деятельности.
Чтобы соответствовать этим принципам, разработчик новой методики, победитель муниципального конкурса Санкт-Петербургское государственное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", при расчете арендных ставок предложил исходить из назначения не земли, а конкретного объекта, который на ней стоит. То есть, если у тебя торговый центр, то будь добр платить как за магазин, а не как за офисы или производственное предприятие.
Но есть и второй, не менее важный, недостаток старой методики.
- В чем он заключается?
- До нынешнего года плату за аренду рассчитывали по формуле, в основе которой лежала кадастровая стоимость земельного участка. Когда Высший Арбитражный суд приравнял кадастровую стоимость земли к рыночной и граждане получили право добиваться пересмотра размера кадастровой стоимости, ряд мурманских предпринимателей воспользовались этой возможностью. И тогда, после вынесения судебных решений, ставки арендной платы стали отличаться от тех, что были изначально установлены муниципалитетом, в десятки раз. И чем это обернулось для города и его жителей? Потерей сотен миллионов бюджетных рублей.
В таких условиях формировать экономически обоснованный бюджет города стало невозможно - и по доходам, и по расходам. Смотрите, в 2012 году за счет платы за аренду земли планировалось прилечь в бюджет города 700 миллионов рублей. Процент собираемости этих платежей в Мурманске всегда был высоким - 97-98 процентов. То есть как минимум 650-670 миллионов рублей из запланированных 700 миллионов город должен был точно получить. Но на деле удалось привлечь всего 430 миллионов. То есть город не досчитался более 200 миллионов рублей, которые могли бы пойти на ремонт дорог, школ, поликлиник и другие крайне необходимые работы.
Давайте посчитаем
- А в 2015 году что изменилось?
- После внесения изменений в региональное законодательство у всех муниципалитетов области появилось право самим выбирать - считать ставку аренды земли в прямой зависимости от кадастровой стоимости или брать за основу экономически обоснованные базовые ставки. В Мурманске был выбран второй вариант, законодательство сегодня это позволяет.
- То есть в Мурманске сейчас во главу угла была поставлена экономическая обоснованность ставки арендной платы за землю?
- Да. Хотя некоторые предприниматели сегодня почему-то утверждают, что эти ставки как раз ничем не обоснованы.
- Может, потому, что за землю им теперь придется платить намного больше?
- Чтобы не быть голословными, посмотрим на цифры. В 2015 году, когда начала действовать новая методика, город планирует собрать за счет платы за землю примерно 750 миллионов рублей. То есть разница с 2012 годом - порядка 50 миллионов. Учитывая темпы инфляции, можно с полным основанием утверждать, что в городе правила игры не изменились и фактически ставки арендной платы остались практически такими, какими были два года назад.
Более того, если по одним участкам арендная плата чуть выросла, то по другим - даже уменьшилась.
Скажем, в Мурманске есть компания, которая арендует в Ленинском округе участок муниципальной земли. В 2012 году, по расчетам специалистов городского комитета имущественных отношений, она должна была платить за землю 1 миллион 64 тысячи рублей в квартал. В 2013 году - 1 миллион 563 тысячи ежеквартально. А в 2015-м - 1 миллион 319 тысяч, тоже в квартал. Это меньше, чем два года назад. Правда, когда компания по суду пересмотрела кадастровую стоимость участка, размер арендной платы в 2014 году у нее упал до 51 тысячи рублей в квартал. И это за участок более чем 65 тысяч квадратных метров! То есть городской землей пользовались фактически даром. Признать справедливым этот ежеквартальный платеж в 51 тысячу рублей язык не поворачивается. Ведь суд, принимая решение о пересмотре кадастровой стоимости земли, обращал внимание только на сам участок, на отчет о его рыночной оценке. И все. Отсюда и уменьшение арендной платы до, на наш взгляд, экономически ничем не обоснованных пределов. Да у нас на Пяти Углах владелец ларька за землю больше платит! И, заметьте, не разоряется.
Или возьмем другую компанию, которая в центральном округе Мурманска арендует 4,6 тысячи квадратных метров земли. В 2012 году ей начислены арендные платежи в размере 207 тысяч рублей в квартал, в 2013-м - 282 тысячи, в 2015-м - 200 тысяч, опять меньше, чем два года назад. Но в этом случае предприниматель тоже через суд добился снижения в 2014 году платы за землю до ежеквартальных 24 тысяч рублей. И вот из этой мизерной суммы он исходит, заявляя о чрезмерном росте платы за аренду.
Прекрасно понимаю стремление предпринимателей минимизировать расходы и получить больше прибыли. Но это не может быть поводом для сохранения экономически ничем не обоснованных ставок аренды земли.
Город не вправе ввести повышающие коэффициенты для тех, кто в свое время подсуетился и пересмотрел по суду кадастровую стоимость земли. И тогда тот, кто воспользовался такой возможностью, а это примерно пятая часть всех арендаторов, стал платить в бюджет города в десятки раз меньше тех предпринимателей, кто в суд не обращался. Получалось, за одинаковые участки, на которых стоят одинаковые склады, один собственник платил копейки, а другой - по полной программе. В 2015 году мы исключили возможность повторения в Мурманске такой ситуации.
Есть среди тех, кто сегодня возмущается ростом арендных ставок, и предприниматели, которые взяли участки вроде бы под какое-то строительство. Но ни за год, ни за два, ни за три так ничего и не построили. А сейчас ищут, кому бы эту землю, по сути, продать - передать право аренды и, конечно, не бесплатно. После пересмотра кадастровой стоимости арендная плата у них снизилась ниже всяких пределов, так что можно было не спеша подбирать наиболее выгодный для них вариант такой передачи. Понятно, что такие граждане недовольны нововведением. Но муниципалитет заинтересован в первую очередь в том, чтобы город развивался, строился, чтобы земля его не пустовала, а работала в интересах мурманчан.
Живой документ
- На чем основывались разработчики новой методики, определяя размер платежей за землю?
- В том числе и на данных опроса мурманских предпринимателей. По итогам своей научно-исследовательской работы разработчики методики пришли к выводу, что экономически обоснованная величина арендной платы суммарно в год составляет около1,5 миллиарда рублей. Но когда проект этой методики рассматривал мурманский горсовет, депутаты, среди которых есть и предприниматели, решили, что в нынешней экономической ситуации нельзя сразу вдвое поднимать стоимость аренды земли. По настоянию депутатов был введен поправочный коэффициент 0,5. Благодаря ему размер суммарных начислений арендных платежей будет почти таким же, как в 2012 году.
- Этот коэффициент будет действовать только в 2015 году?
- Пока да. Но все зависит от того, как станет развиваться экономическая ситуация. И не исключено, что действие понижающего коэффициента будет продлено и на 2016 год. А возможно, через год он будет увеличен или уменьшен - как жизнь покажет.
Надо сказать, что новая методика расчета арендных платежей за землю - это живой документ, который призван работать. И если потребуется, он может быть подкорректирован. Если по итогам работы в первом квартале не единичные арендаторы, а, например, группа представителей от какой-то отрасли, с документами в руках убедительно докажут, что плата за землю стала съедать чрезмерно большую долю прибыли каждого из их предприятий, в новую методику могут быть внесены некоторые изменения.
Беседовала Евгения ВОЛКОВА.
Фото Константина Брайцева.
